円安時代の資産形成には不動産経営が有利

2022.11.17

 1990年以来、32年ぶりの円安水準となっている現在。為替変動やインフレ、デフレに直面したとき、貨幣の価値が一定ではないことを改めて認識させらされます。そんな今、価値が変化しにくく、安定した資産を形成する手段としてアパート経営など不動産投資への注目が高まっています。不動産投資による資産運用には、どのようなメリットがあるのでしょうか?

実物不動産は価値が安定的でリターンも期待できる優秀な資産

 日本は、預金大国であると言われているとおり、資産の多くを銀行に預ける傾向にあります。たしかに、預金しておく限り、金額が減ることはありません。資産管理としては最も安定的で手間のかからない方法と言えます。しかし、預金は僅かな利息以外の収益をもたらすことがなく、しかもインフレが起きたり、為替相場が変化したりすると実質的な価値が目減りしてしまうリスクをはらんでいます。

 それならば、資産の一部を投資に回して運用するのはいかがでしょう?投資と聞いて多くの人は、株式などの金融投資を思い浮かべると思います。金融投資は収益性の高さが利点ですが、リターンが多い反面リスクも少なくなく、最悪の場合は投資金額のほとんどを失ってしまう可能性もあります。投資信託などにはリスクの少ない銘柄だけを集めた商品もありますが、その分リターンも少なくなるのが通例です。

 そこで検討したいのが、アパートやマンションなど実物不動産への投資です。不動産投資は金融投資に比べて安定感に優れ、家賃収入(=インカムゲイン)と売買差益(=キャピタルゲイン)を得られるという特長があります。証券などと違い、価値ある実物(建物や土地)を手に入れられることが強みです。価値は市況によって変動しますが、一般的に金融投資ほどの振れ幅ではありません。建物の価値は経年とともに少しずつ下がっていくものの、土地の価値は半永久的に残ります。また、仮にハイパーインフレや恐慌のような極端な状況になったとしても、賃貸需要が完全に消失する事態はほぼないでしょう。実物不動産投資は、不況に強い投資と言われています。

 デメリットは、最初に大きな金額の初期投資が必要なこと。また、証券などと比べ流動性が悪い(売りたいタイミングですぐに売れない)ことなども挙げられますが、この問題は融資を活用し、インカムゲインを重視した投資スタイルにすれば問題ありません。手堅く運用すれば、長期間にわたって継続的な収益を得ることができます。

参考:不労所得を得るために。知っておきたい「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の違いとは?

不動産投資が資産形成に有利な理由

 ここからは資産形成に不動産投資が有利な理由を、より細かく見ていきましょう。不動産投資には以下のようなメリットがあります。

■少ない自己資金で始められ、大きなリターンを得られる

 「大きな金額の初期投資が必要」と前述しましたが、アパートやマンションの購入にあたって自己資金だけで行うケースは少なく、多くの不動産投資家は銀行のローンを活用します。アパートローンやプロパーローンの審査では投資対象の価値や事業内容に加えて本人に安定的な収入があることや勤続年数が長いなども重視されるため、会社勤めの人にも適した投資と言えます。

 ローンを活用することで大きなリターンを得られるのは、不動産投資における大きなメリットのひとつ。これはレバレッジ効果と呼ばれるものです。投資金額が大きいほどリターンも大きくなることは投資全般に通じる原則ですが、自己資金が少なくてもローンを利用することで大きな効果が狙えるのです。

参考:不動産投資でよく耳にする「レバレッジ効果」ってなに?

■価値の変動を予測しやすい

 不動産投資は比較的リスクの少ない投資ですが、地価の変動や賃貸ニーズの変化により、収益性が下がる可能性もゼロではありません。これは投資であるがゆえの必然です。ただし、駅近、都市部などの手堅い土地、ニーズの高い物件を選ぶことで、リスクの多くは回避できます。綿密にシミュレーションすれば、投資期間の途中で経営破綻する事態も避けられます。景気など外的要因によって証券の価値が大きく変動してしまい、予測しにくい金融投資とは大きく異なるところです。

参考:経営破綻しないために知っておくべきリスクと、その回避方法について

■時間がない人でも運用できる

 会社勤めなど忙しい本業をもつ人が資産形成できる手段は限られています。ハイリスク・ハイリターン型の投資ではどうしても緊急対応しなければならない場面も出てくるでしょう。その点においても、実物不動産投資には利点があります。収益性を最大減に発揮するためには日々の清掃や設備の維持点検、入居者募集などの管理業務を適切に行う必要がありますが、多くの業務は専門業者に任せることができます。

参考:副業時代で注目集まる不動産投資・アパート経営の基本

■老後資金を確保できる

 ゆとりある老後を送るためには「夫婦二人で月額36.1万円の生活費が必要(出典:生命保険文化センター「生活保障に関する調査」/令和元年度)」と言われています。会社員の一般的な年金受給額では足りません。しかし、実物不動産が資産として手元に残っていれば、家賃収入を生活費の足しにすることも、売却してまとまった資金を得ることもできます。早い年齢から投資を始めてローン完済していれば大きな収益源となり、老後の安心感につながるはずです。

参考:始めるのが早ければ早いほどメリットがある不動産投資

■生命保険代わりになる

 アパートローンを組むとき、多くのケースでは団体信用生命保険への加入が求められます。これは不動産所有者に万一のことがあった場合、ローンの残債をゼロにしてくれる保険です。遺された不動産はもちろん、家族などに相続することができます。つまり、生命保険の代わりとなります。また、一般的な生命保険と違い、団信の保険料が加入年齢に左右されず、高齢で加入するほど有利というメリットもあります。

参考:投資物件の「団信」って何?|不動産投資基本の「キ」

■相続に有利

 実物不動産投資は、相続税においても有利です。相続時、不動産の評価額は固定資産税と同じ「路線価」で評価されるため、実際の価値よりも低い相続税額で済む場合がほとんど。路線価は、一般的に時価の7割程度の価格になることが多く、現預金で相続するより圧倒的なメリットがあります。また遺された家族には「引き続き不動産を維持して家賃収入が得る」「不動産を売却する」という選択肢があり、状況によって判断することができる点でも有利です。


老後のゆとりある生活、相続時の安心感につながる不動産経営

 不動産投資はかつて、限られた資産家だけが行えるものでした。しかし現在は会社勤めの人でも、個人事業主でもアパートローンを利用できるようになり、煩雑な業務を外部委託できる環境が整ったことで、誰でも挑戦することができます。高い収益性を確保するためには相応のノウハウも必要になりますが、アパート経営に精通したシノケンに任せておけば大丈夫。不動産経営が初めて、自己資金が少ない、という方も安心してアパート経営を始めることができます。

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最終更新日:2022.11.17

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