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不動産投資失敗談

「不動産投資における失敗」とは?

「中古物件を買ったら色んな欠陥があり、予定外の出費が数百万も…」
「投資物件だから購入時の金利は高いが、いずれ下げられると聞いていたのに…」
「大手の会社から買うと高いから、新興企業から買った方が安いと聞いていたのに突然連絡がとれなくなって…」
「土地を安く買えたと喜んでいたのに、想定外のトラブルに巻き込まれて…」

など、お聞きする失敗談は数多くのケースがあります。
その多くに共通することが、「想定外の出費」や、「業者から説明されていなかったリスク」によって「予定していた収益(利益)が入ってこない」ために起きているトラブルです。 リスクを知り正しい判断をして、失敗しないために、実際に失敗した声を聞いてご参考ください!

事例1『利回りが高いということだけで購入を決めてしまい、難点に気づきませんでした』

私は関東在住でしたが、ある販売業者に勧められ、投資用に地方の大学のキャンパス近くの物件を一棟購入しました。その大学周辺の街では、その大学の学生が賃貸住宅マーケットにおいて大きなウェートを占めていました。

しかし、キャンパス近くの学生アパートは、入学当初は入居者がいてもほとんどの学生が「アルバイトに不便」との理由から途中で転居していました。そのため平均空室率は2割といった状況。そんな物件とも知らずに買ってしまったのです。その物件は満室だった為、利回りに魅力を感じたのですが、実は全員が春に卒業をする4年生でした。つまり、この物件を販売した事業者が、購入者が地元の事情に詳しくないことをいいことに近い将来退去をすることが確実な入居者を無理にかき集め「満室」として販売したのでした。

利回りが高いということだけで購入を決めてしまい、利回りが物件は何らからの難点があるため安く購入できるということをあらためて思い知らされました。

事例2『目先の利回りだけで購入してしまい後悔しています』

販売業者に「利回り13%」と勧められ、東北と東海地域でそれぞれ中古マンションを投資目的で合計2億5000万円をフルローンで購入しました。

しかし、利回り13%というのは満室になった場合の想定利回りであり、実際は2棟合計約30戸で4割もの空室があったのです。しかもオーナーが購入する直前半年間に5戸の入居が立て続けにあったのですが、家賃は以前から入居があった部屋より20%安い水準で明らかに「販売時に見かけ上の入居率を上げる」ために入居させたと思われます。また2棟とも築20年近い物件にもかかわらず、大規模修繕がなされていません。外壁の修繕だけでも500万円くらいはかかりそうです。 現在の入居率でギリギリ持ち出しになっていない水準ですが、これ以上の空室が発生してしまったら、私の収入ではとても補てんしきれません。

事例3『相続でアパートを所有しましたが、その後の管理が大変でストレスに』

私は父からアパートを相続しました。場所は京王線沿いで築15年以上経っていましたが、一度に土地と収入が得られる建物を手にいれ、これからの生活にとても期待をしていました。

しかし現実は、入居者のクレーム・滞納・リフォーム代、そして入居者がいない部屋も目立ってきている状況です。最近では、この物件でストレスを感じるほどです。かといって、解体するにもお金がかかるので、現在売却を考えていますが、実際どのぐらいで売れるのか。そもそも売却できるのか。今では大変なものを相続してしまったと思っています。

事例4『1棟を所有するか1戸を分散で所有するか悩み、1棟を購入し苦労しました』

私は中古アパートを1棟所有しています。購入当初は全部屋とも入居者がいて、しっかりと運用できていました。 しかし、ある入居者が退去した時ですが、夏場という賃貸がつきづらい時期に空室になってしまった為、数か月も空室が続いてしまいました。私はとにかく少しぐらいなら家賃を下げてもいいから早く空室をうめてほしいと思い、賃貸管理会社にお願いをしました。

その結果、すぐに入居者は決まったのですが、その入居者のマナーはひどいものでした。日々の騒音、ガラの悪い人達も出入りするようになり、最終的にはその入居者のせいでほかの部屋の入居者がどんどん退去してしまいました。
1棟所有のリスクを身に染みて感じました。

事例5『高利回り中古木造物件を購入しましたが、入居者の家賃滞納で1年も経たずに売却』

利回り16%、物件総額4000万円の満室の物件を購入しました。毎月50万円以上の家賃収入が入るはずでしたが、いつしか入居者の家賃滞納が発生するようになりました。始めのうちは「賃貸物件なので、多少の遅れはあるものですよ」という管理会社の言葉を鵜呑みにしていたのですが、延滞は2ヶ月、3ヶ月と続き、キャッシュフローがプラスになるどころか赤字の穴埋めに追われることになりました。延滞した入居者への回収は、管理会社だけでは対応してくれません。結局回収しきれないまま夜逃げ状態になる入居者まで現れ、大きな損失を抱えてしまいました。

入居者属性(勤務先や年収)や保証人の方の審査が十分に行われておらず、前の所有者が転売するために、とりあえず満室にしてしまった状態だったようです。
何とか売却できて良かったですが、結局200万円以上の損失が出てしまいました。

事例6『中古物件の耐震構造をチェックしないで購入してしまいました』

利回りが高いと勧められて中古物件を購入してみたら、耐震基準が旧耐震の物件でした。

東日本大震災の地震の影響で建物にヒビが入ってしまい、慌てて売ろうとしたら旧耐震基準の為、全く売れずに困っています。
もちろん不動産業者は修繕もしてくれず、こんな物件を購入してしまって本当に後悔しています。

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