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アパート経営における空室リスクとは?

月々のキャッシュフローに直結する、最も回避する必要性の高いリスク

空室リスクとは、入居者が現れず家賃収入が得られない状態のことを指します。
家賃収入は不動産投資の収入源であり、これがないとローンの返済や管理費用、固定資産税など、すべての支出を自腹で工面することになっていまいます。
それゆえ、アパート経営を行っていく上で最も回避しなければならないリスクと言われています。

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空室リスクを回避するには?

空室リスクを回避する、それには入居者に支持されるアパートであることが重要です。
つまり、多くの入居者が住みたい、住み続けたいと思うのはどんなアパートか、それを一つずつ考えていかなくてはいけません。

ポイント1:入居ニーズの高い立地

多くの人が住みたい、という住宅の条件は限られています。主要都市からアクセスがよく、駅徒歩10分圏内で、生活環境の良い立地…と、入居者の希望は絶えることはありません。

アパート経営には徹底した市場調査とマーケティングにより、入居ニーズの高い立地を選定することが必要です。しかしながら、個人の力でこうした情報を完璧に備えることは困難です。優良な土地の売買といった情報は、一般人にとってそう簡単に収集できるものではありません。

したがって、まずはそういった情報を持っているであろう、企業の協力を仰ぐことが必要です。
つまり、入居ニーズの高い立地、という観点で物件の選定を行ってくれる「良きプロのパートナー選び」が成否を分けるのです。

ポイント2:アパートのデザイン性

最近注目されているデザイナーズアパート。
これがアパート?と目を疑うようなデザイン性のものが増えてきているのをご存知でしょうか。

狭小地、変形地であっても、土地の形状や条件に合わせ、豊富なバリエーションで企画されたデザイナーズアパートをウリにしている会社も出てきています。
中には入居者の暮らしやすさを最重視して、設計スタッフが一棟一棟オリジナルに建築図面を作成する、ということまであるようです。

通常のアパート入居希望者だけを対象としていては、安定した入居率を保つことはできません。
どんな入居者からも支持されるべく、アパートのデザイン性は決して手の抜けないポイントなのです。

ポイント3:設備のスペック

バス/トイレ別、独立洗面台、ウォシュレット、ブロードバンドの常時接続など、入居時に挙げられる条件は数多くあります。
そのうちいくつの希望に沿えるかがポイントです。入居率のことだけを考えると、こうしたスペックが多い方がいいのはもちろんですが、他方、投資コストがかさみ利回りが悪くなる、というデメリットがあります。

また、新築物件であれば、設計・施工段階からかかわることができるため、その土地のニーズに合わせてスペックを選択することができますが、中古の場合は既存の設備を踏まえたうえでの選択となり、追加・変更には大規模な改修が伴います。
いずれの場合も、最終的に利回りとのバランスを考慮して設備の取捨選択していかなくてはなりません。

ポイント4:管理体制

入居者の募集はもちろんですが、入居率の維持には長期に安定して入居を継続をしてもらうことも肝心です。

管理業務や家賃回収、建物のメンテナンスをひとくくりに行う管理業者もありますので、入居者にとって高い管理サービスを提供でき、入居率をアップさせるべく、管理体制についても確認しておくことが必要です。

ポイント5:金銭的な保証

アパート経営を検討し始めると、初回満室保証や、家賃滞納保証、地盤保証や住宅瑕疵担保責任保険などの土地・建物自体の保証など、さまざまに金銭的な保証のメニューが用意されている場合があることがわかります。
この中で空室対策として注目すべきは「初回満室保証」や「家賃滞納保証」です。

上記のポイントを押さえたうえでも、空室のリスク対策が万全ということはありません。
金銭的な保証は各社大きく異なりますので、しっかりと条件を比較して、必要な保証が用意されている会社を選ぶべきでしょう。

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