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金利上昇への備え

金利が上昇するとどうなる

デフレ経済から脱却した日本において予想される金利上昇。
どれくらい影響があるか、予測を立てて考えておく

アパート経営において、金利の上昇はローンの返済額を決定づける重要ポイントです。多くの場合、ローンは変動金利で受けるので、金利上昇にともない、利息支払額の増大というリスクが生じます。アベノミクスなどの影響でデフレ経済下の超低金利時代を抜け、これから金利の上昇が予測されています。これを見越した対策をしておくことが大切です。

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イールドギャップを考えておく

金利上昇時のリスク回避の観点から、一般的な指標を用いて
購入する物件を検討する

金利上昇のリスクを考える際に有効な指標となるのが、イールドギャップです。これは簡単に言うと、物件の利回り(年間の家賃収入÷物件価格)から、借入金にかかる金利を引いたものを指します。物件を購入する際、この数値を基準に考えることもリスク回避のひとつです。

表面利回り- 調達金利 = イールドギャップ

仮に1000万円で物件を購入し、年間の家賃収入が100万円だとすると、利回りは10%になります。例えば資金を金利3%で貸りていたりすると、利回り10%とから金利3%を引いた5%(=50万円の収益)がイールドギャップとなります。購入金額の1000万円の内、400万円が自己資金だったとすると、12.5%がROI(投資利益率=投資に使った自己資金に対してのリターン比率)となります。つまり、イールドギャップが高いほどレバレッジがかかり、ROIが高くなるというわけです。

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金利上昇リスクを回避するには?

歴史的低水準にあるものの、上昇の可能性を見越した
キャッシュフローを検討する

日本では超低金利時代が長く続いていましたが、アベノミクスなどの影響により、今後は金利の上昇が予想されています。ローン返済額の増大はアパート経営において重大なリスクとなるため、上昇するパーセンテージによってキャッシュフローがどうなっていくのか、具体的に計算しておくことが大切です。

固定金利で資金を調達する

金利変動の影響を受けない固定金利を選択するというのもひとつの手段です。ただし、リスクを回避できる分、同じ条件でローンを借りる場合の金利は変動金利の場合よりも高くなります。

ローンの割合を小さくする

借入金額を小さくするというのも、金利変動リスクに対するひとつの手段です。1000万円の内、600万円の借入ではなく、400万円の借入とすることで、金利上昇のリスクをより抑えることができます。

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