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アパート経営の利回りについて

そもそも利回りとは?

アパート経営における利回りとは、投資額に対して、
どの程度の利益があるのかを数値化した割合

アパート経営をはじめ、不動産投資でよく耳にするのが、「利回り」という指標。不動産投資における「利回り」とは、購入した物件に対して、それが年間で何%の利益をもたらすのかを知る指標となります。つまり利回りのパーセンテージが高ければ高いほど、投資効率がよく、利回りが低ければ低いほど、投資効率が悪いと考えられます。
ただし、ここで注意したいのが、不動産投資の利回りは空室率がゼロで、稼働率が100%である状態を前提としており、多くの場合で現実的な収益とは解離していることがあります。
また不動産投資には下記のような「表面利回り」と「実質利回り」という指標が存在し、双方で数字は大きく異なってくるため、どちらも理解しておく必要があります。

表面利回り(グロス利回り)

物件購入時の経費や管理費、税金、ローン返済額などアパート経営に必要な諸経費を一切含めずに、年間の家賃収入を物件価格で割っただけの利回りのことをいいます。

表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件価格×100

実質利回り(ネット利回り)

年間の家賃収入から固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕費用などを引いた実質的な家賃収入を、購入時にかかった諸費用を加えた取得費総額で割った利回りのことを指します。

実質利回り(%)=(年間家賃収入-諸経費)÷(物件価格+諸費用)×100

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利回りとして適正な数値を考える

表面利回りの高さだけでなく、建物の築年数や、立地を鑑みて、
適正な利益が得られるか考える

表面利回りが高いアパートだからといって必ず儲かるとは限りません。一般的に駅や都心から離れたり、築年数が経過した物件ほど表面利回りは高くなる傾向にありますが、そこには、実際の入居率や、修繕費など含まれていないわけです。また実質利回りですら稼働率100%が前提となっているため、実際に物件購入を検討する際は、稼働率80、90%なども想定して計算しておきましょう。

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