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収益物件の選び方

目的に合った物件選びを行う

新築アパートか中古アパートか、目的別にどちらが 合っているか比較検討

アパート経営は、簡単にはやり直しができない投資法となります。そのためアパート経営を通じた投資目的を明確にした上で、どのような物件を購入すべきか検討しましょう。ここではアパート経営において大きな選択肢となる「新築アパート」、「中古アパート」を目的別に比較検討。

目的 新築アパート 中古アパート
高収益(高利回り) 表面利回りの数字こそ中古アパートが高い傾向にありますが、実質利回りや入居率を考えると新築の方が有利になる場合が多いです。 表面利回りだけで見ると収益性が高いように思えますが、実際は修繕に費用が掛かったり入居率が低かったりすることも多いので、注意が必要です。
節税 修繕費などの控除額は中古アパートほどではないにせよ、その分建物価格が中古より高いため、より多くの減価償却費を控除することが可能。 修繕費が多くかかりがちなため、その分経費として計上することで節税効果は期待できる。
資産価値維持 新築であれば現代のニーズに見合った設備が最初から備わっているため、修繕費はもちろん、リフォーム代などのコストも必要ありません。 築年数が経過している物件ほど、建物価値を維持するための修繕費が必要になります。
安定収入源 設備が充実していて入居者に好まれやすいため、人気エリアでも優位性を発揮しやすく安定的に入居者を確保しやすいです。 間取りや設備の充実が図れているかという問題はありますが、入居者が見つかりさえすれば高い利回りが期待できます。
転売 同じエリア内に、築浅と築古物件があった場合、やはり築浅物件の方がニーズが高く転売においても新築物件は有利。 築年数が経過してしまっている物件は、転売市場においても、競争が激しく、よほど立地がよくない限り価格競争に巻き込まれがち。

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物件選びのポイント

まず賃貸需要の高い立地であることが第一で、
次に賃貸ニーズを満たした建物であるかどうかを見極める

アパート経営の物件には立地や建物の組合せにより様々なタイプがありますが、収益性の高い物件すなわち「賃貸力の高い物件」であるかどうかを見極めるには、賃貸需要が高い立地であることかどうかなど、大きく3つのポイントがあります。

ポイント1. 賃貸需要が高く空室が出にくい立地

最寄り駅徒歩5分圏内、スーパー、コンビニなど生活施設及び、学校や郵便局、銀行などの公共施設が近隣に充実している賃貸需要が旺盛な場所に建物があり、エリアのニーズに合った間取りや設備が整った物件であること。

ポイント2. 空室になってもすぐ埋まる管理力

建物の立地が賃貸需要が旺盛なエリアであり、設備や構造的にも魅力のある物件であることを前提としたうえで、アパートの清掃やメンテナンスなど管理会社がシッカリと行い、居住室から共有設備まで隅々まで管理が行き届いている物件。

ポイント3. 家賃の維持が可能になる高い建物価値

需要と供給のバランスで決まるのが家賃相場。その物件が建つエリアに賃貸需要を上回る数の物件が立って入れば家賃は下がりがち。しかし、新築アパートなど建物の価値が高い物件であれば、競合が多いエリア内でも高い水準で家賃が維持することが可能。

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