大規模再開発が本格化 江戸川区小岩エリアが洗練された街に進化｜東京大改造
不動産ポータルサイトHOME'Sが2015年に発表した「人気の100駅伸び率ランキング」第1位に選ばれたのは、前年に比べ検索数が約1.5倍となった江戸川区の小岩駅でした（HOME'S『賃貸「人気の100駅伸び率ランキング」2015年度東京編』より）。このランキングは、検索数の伸び率から近年需要が高まっている駅がどこかを調査したもの。ではなぜ今、小岩エリアに住みたいと思う人が増えているのでしょうか。
江戸川区は東京都の最東端、千葉県との県境に位置し、江戸川と荒川に挟まれた水辺の街です。中でも小岩と言えば都心へのアクセスが良く、商店街が充実していて物価も安い、東京の下町。若い世代に人気があるのは頷けます。その一方で小岩駅周辺には歓楽街があり、治安の面で不安感を感じるというマイナスなイメージを持つ人も多いようです。
ですが実は今、その小岩駅周辺で大規模な再開発が本格化しており、それにより従来のイメージが変化してきている注目エリアなのです。今回はその注目すべき理由をひもといていきたいと思います。まずは、江戸川区全体の変化について見ていきましょう。
行政の長期にわたる取り組みで安心して暮らせる街へ
昭和7年に誕生した江戸川区。昭和30年代からの日本経済の高度成長に伴い、地下鉄東西線も開通し人口が急増しました。その頃から区は土地区画整理事業の推進など積極的な施策を展開し、長い年月をかけて住み良い街づくりに取り組んできました。
その過程で親水公園や臨海公園、文化施設や大型スポーツ施設などが次々と整備されていき、近年では河川の氾濫から街を守るスーパー堤防計画が進行するなど、災害に強い“安心都市”としても進化し続けています。
また警視庁のデータによれば、江戸川区の犯罪発生件数は2002年から2017年にかけての15年間で11,899件（約66.8%）も減少しています（江戸川区HP「区内犯罪発生状況」、警視庁HP「犯罪発生状況」より）。この数字からも、江戸川区の治安が着実に改善していることが分かりますね。
江戸川区民への調査でも、公園整の整備や医療体制については約9割、子育て支援サービス・施設については約8割近くの人が評価すると回答しています（平成26（2014）年3月『江戸川区子ども・子育て支援事業計画作手のためのニーズ報告書』より）。
特に注目したいのは子育て世帯に対する取り組み。23区で14歳までの子どもの数が最も多く、小学校の数も最多である江戸川区。区独自の制度として、1歳未満の乳児を養育している家庭に1人当たり毎月13,000円が支給される「乳児養育手当」や、保護者の病気などさまざまな事情で養育困難な場合に利用できる「保育ママ」制度などで子育て世帯をしっかりとサポートしています。
また学童クラブの他に、保護者の就労の有無に関係なく区内在住の小学生なら誰でも無料で放課後参加できる「すくすくスクール」も高く評価されています。加えて広々とした河川敷があり23区内でありながら緑や公園も多い恵まれた環境。先述の調査で87.8％の江戸川区民が「全体的に見て子育てしやすい」と答えているのにも納得がいきます。
では、そんな江戸川区の中でも特に小岩エリアが注目される理由は何なのでしょうか？
小岩駅周辺の大規模開発が本格化 クリーンで洗練された街へ
1899年開業のJR小岩駅。その周辺エリアは長くにぎわってきた街だけに、道幅の狭さや駅前広場の不足、老朽化した木造建物の密集など課題も少なくありませんでした。それらを解消すべく、小岩駅周辺21.6haの大規模な再開発計画が2007年に始まったのです。
現在、小岩駅北口地区や南口六丁目地区など事業ごとに5地区に分けられた段階的な街づくり計画が着々と進行していて、すべての完成予定は2028年。北口には広場が整備され、商業やマンション施設が建設予定。南口にもゆとりある駅前広場が整備され、2015年南小岩七丁目西地区に完成した29階建ての再開発ビルに加えて、六丁目地区には地上10階、30階、32階の3棟の再開発ビルが2024年までに誕生します。
さらに商店街をつなぐ緑豊かな周回道路や既存の商店街も新しく整備され、小岩エリアは従来の下町イメージを大きく刷新。美しく洗練された街へと、今まさに生まれ変わろうとしている最中なのです。
すべての工事が完了するまで、まだ10年ほどあります。つまり小岩エリアはこの先10年、進化し続けていく街であるということ。発展途上であるからこそ、街の価値、不動産の価値も上がり続ける注目エリアだと言えるでしょう。
単身世帯が多く、高い賃貸ニーズがある街
不動産投資を考えるとき、江戸川区のデータでもう一つ注目したいことがあります。それは高い賃貸需要です。最新のデータによると、23区内で5番目に平均年齢が若い（43.38歳）江戸川区では、人口の約4割が単身世帯（東京都総務局統計部「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」、総務省統計局「都道府県・市区町村のすがた（社会・人口統計体系）」より）。
加えて30代未満の単身世帯は、9割が賃貸住宅で暮らしているというデータもあります（平成20年「住宅・土地統計調査」の「追加集計」より）。このように複数のデータから、江戸川区は賃貸物件の需要が高いエリアだと言えるのです。
さらに隣接する千葉県や区外からの転入者も増加しており、2015年には約33,000もの人が新たに江戸川区へ転入してきています（総務省統計局「都道府県・市区町村のすがた（社会・人口統計体系）」より）。小岩エリアの再開発が進めば、今後も転入者は増え続け、賃貸物件へのニーズもより高まると期待できます。
幅広い世代が長く住み続けられる
こうして見てみると、小岩エリアを中心とした江戸川区が注目されているのは、ただ再開発が進んでいるからという理由だけではないようです。
0歳児から小学生などを抱える子育て世代や若い単身世代、勤労世代から長年住み続けているシルバー世代まで、幅広い年齢層が快適な暮らしを送ることができる街である点。行政によるしっかりとした街づくりに対する構想基盤が存在する点。さらに、それをもとに街と人とが一体となって小岩エリアの再開発を進めている点が評価されていると考えられます。
「東京の下町」として親しまれてきた小岩駅周辺に広がる商店街には、長年にわたり育まれてきた人と人との絆が残っています。元より、他エリアに比べて街と人との一体感が生まれやすいエリアなのです。
多くの住民が「自分たちの街をより暮らしやすい街へ変えていこう」という意識を持っていること。こうしたことも、廃れることのない長く発展し続けられる街へ進化するための原動力となっているのかもしれません。
短期的な価値だけでは不動産投資を行なう土地は選べません。長期的に、継続して価値を示し続けられる地域を選ぶことが大切です。江戸川区小岩エリアが注目されている理由も、そこにあるのではないでしょうか。
