不動産投資の「利回り」って何？｜不動産投資基本の「キ」
投資。イコール、ギャンブル。そんなイメ―ジをお持ちの方は多いのではないでしょうか？ 堅実な方ほど「興味はあるけど、危なさそう……」と、手を出すのを躊躇する傾向にあるようです。
確かに、投資には得られるリターン（利益）の大きさなりのリスクがつきものです。とはいえ一口に「投資」と言っても、その種類は株やFX、投資信託など多岐にわたります。
中でも、比較的リスクとリターンのバランスが良いものの一つに挙げられるのが不動産投資。不動産は、FXのように“一夜にして億万長者になれる”可能性は高くありませんが、“一瞬で全財産を失う”危険性は極めて低い投資対象です。何より、毎月一定額の家賃収入が得られる手堅さから、多くのサラリーマン投資家に支持されています。
ここでは投資初心者の方に向けて、不動産投資をはじめとした投資の基礎知識について解説していきます。
投資はギャンブルではありません。ですが、知識のないまま手を出すのはギャンブルと同じ。正しい知識を身に付けて、まずは漠然とした「危険な」イメージを取り払っていきましょう。
今回は、不動産投資と切っても切り離せない「利回り」についてお話します。
「利回り」ってなに？ どうやって計算するの？
「利回り」という言葉の意味自体はご存知の方も多いと思いますが、不動産投資で用いられた場合の意味や、計算方法を見ていきましょう。
利回りとは、投資した金額に対して得られる見込み収益の割合のこと。不動産投資の「利回り」には表面利回り（グロス利回り）と実質利回り（ネット利回り）の2種類があります。
表面利回りとは、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ったもの。簡単に計算できますが、不動産を維持するためにかかる諸経費は考慮されていない上に、満室を想定した数字となっています。「必ずこのくらいの利益が得られる」ことを示す数字ではないので、注意しましょう。
一方、実質利回りには固定資産税や管理費、保険料や修繕積立金など不動産運用にかかる諸経費が加味されています。より現実に即した数字を知ることができるので、具体的な手取り収入や物件を比較する際はこちらのチェックが必須となります。
ただし、実質利回りは流動的なもの。空室が出た場合にその分の家賃収入がなくなるのはもちろんのこと、どんなに堅牢な建物も年月が経てば必ず劣化します。そうなると、年々維持費が上がっていくことが想像できるでしょう。それ以外にも、不動産経営をする上でかかる経費は毎年異なるため、表面利回りに比べて正確な算出が難しいという特徴があります。
表面利回りと実質利回りは、それぞれ以下の計算式で算出できます。
また、これらの計算式を使って物件紹介サイトなどに記載されている（表面）利回りから、年間の家賃収入を算出することもできます。例えば物件価格と表面利回りが分かっている場合、経費を除いた年間収入は以下の式で計算します。
年間家賃収入＝物件の購入価格×表面利回り（%）
難しくないので、一度実際の物件検索サイトなどを見て計算してみるのがおすすめです。
とにかく利回りの数字が高い物件を選んでおけば安心？
不動産投資における利回りの計算式をご紹介しました。大抵の人が無意識に行なっている投資である「預金」における金利と同じく、不動産投資の場合も利回りの数字が大きいにこしたことはなさそうですよね。
では投資物件を選ぶときは、とにかく利回りの数字が大きい物件を選んでおけば間違いないのでしょうか？
残念ながら、そうではありません。いくら表面利回りが高くても、誰も住んでくれないような物件であればその数字は絵に描いた餅でしかないからです。
また、単に「利回り」と記載されている場合は基本的に「表面利回り」を指すことも覚えておきましょう。表面利回りは管理費や税金、修繕積立金といった実際にかかる経費を度外視しているため、必然的に実質利回りよりも高い数字になっています。
投資物件を選ぶ際の判断基準として、表面利回りはあくまでも参考程度と考えておきましょう。物件の価値を判断するには、「実質」利回りやその他様々な要素に着目し、総合的に判断する必要があるのです。
数字だけでなく様々な角度から資産としての価値を見極めよう
物件の価値を利回りの数字だけで判断することはできません。では、その他にどういった点に注目すれば、良い物件を見付けることができるのでしょうか？
それについて解説する前に、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」という言葉に触れておきましょう。不動産投資に限らず投資全般でよく使われる言葉なので、ご存知の方も多いかもしれませんね。
インカムゲインとは、株式投資における配当金や預金の利子など、その資産を保有することで継続的に得られる利益。キャピタルゲインは、保有する資産を売却した際に得られる利益（購入額との差益）を指します。
不動産投資の場合、インカムゲインに当たるのは毎月の家賃収入です。キャピタルゲインは、物件を売却した際、購入時よりも高く売れた際に発生する利益になります。
物件選びの時点でインカムゲインとキャピタルゲイン、どちらも狙うことができればベストなのは言うまでもありません。ですが、初めからキャピタルゲインを狙うのは素人には至難の業。知識や経験が少ない状態で初めからキャピタルゲインも狙おうとすると、“二兎を追う者は一兎をも得ず”になってしまう可能性があります。
何より、不動産投資ならではかつ最大の魅力は、毎月定期的にインカムゲインが入ってくること。まずは「毎月の家賃収入がきちんと得られる物件かどうか」を念頭に置いて物件を選ぶことが大切です。
毎月の家賃収入を確保するには、入居者に長く住んでもらい、できる限り空室期間をつくらないよう気を配る必要があります。そのためには建物選びよりも前の段階、土地選びが全ての鍵を握ると言っても過言ではありません。
まずは、選んだエリアが次の条件に当てはまるかどうかをチェックしてみましょう。
こうした場所は安定して賃貸需要が高く、土地としての価値も下がりにくい傾向にあります。全てを満たしている必要はありませんが、「都心からは遠いけど、近くに大学がある」など、どれか一つには該当するエリアを選んでおきたいところです。
他に狙い目なのは、再開発が進んでいるエリアです。都内でも2020年の東京オリンピックに向けて、各地で再開発が進められています。その結果、従来はあまり評価されていなかったにも関わらず、現在急速に人が集まっているエリアも存在します。最近だと、北千住などが分かりやすいでしょうか。
こうしたエリア内でしっかりインカムゲインを得られそうな物件を選べば、数年後に土地の価値が上がり、キャピタルゲインを得ることも夢ではないかもしれません。
各自治体のホームページに掲載されている再開発の進行状況や完了時のイメージ図などを参考に、これから人気が出そうなエリアを“発掘”してみるのも面白そうですね。
このように、利回りの数字ばかり追うのではなく、様々な角度からその土地の「数年後の資産としての価値」を想像してみることが重要です。
今回は不動産投資の「利回り」について解説してきましたが、いかがだったでしょうか？
大切なお金のことですから、投資という言葉を聞いて慎重になるのは当然です。ですが、「よく分からないから」「何となく危ない予感がするから」という理由で遠ざけているのは、少しもったいないかもしれませんよ。
将来に備えてベストな選択ができるよう、正しい知識を身に付けていきましょう。
