アパート経営はマーケットイン型しか生き残らない

アパートローンは販売会社の実績重視

　“アパート経営”というと、地主が相続税対策や遊休資産の活用のために行うものといったイメージが強くないでしょうか？　実際、大手ハウスメーカーや一部の業者などでは地主に対して、こうした提案でアパート経営を請け負っています。実際、これまでのほとんどのアパート経営は、土地を持っている資産家が行えるものでした。

　それが、今では変化が起きています。土地を持たず自己資金も少ない普通のサラリーマンや公務員も、老後に向けた資産形成の一つの手段として土地付きアパート経営ができるようになっています。

　土地もないのにアパート経営ができるのかという疑問をもたれる方も多くいるでしょう。　この疑問は、正解でもあり、間違いでもあります。どういうことかというと、サラリーマンや公務員が個人で土地からはじめるアパート経営をしようと思っても、まず難しいということです。居住用の住宅ローンと異なり、賃貸物件取得用のアパートローンについては金融機関が借り手の信用力だけでなく、販売会社の実績を重視する傾向にあります。

 

　よって、実績ある販売会社と組むことでサラリーマンや公務員でもアパート経営を実現できるということになります。販売会社の実績は、そのまま信用につながるので、アパート経営を検討するときは要チェックです。

　実績として見るべきポイントは、会社の継続期間、多くのアパートを持っているのに経営破綻していないことなどがあります。創業が新しい会社だと、新築のアパートしか経験がなく、長期的にアパートを経営していくノウハウが蓄積されていない可能性があります。新築のアパートに人は入りやすいのですが、アパート経営で大切なのは、その後の運用力です。継続的に入居がなければ、ビジネスは破綻してしまいます。

高い入居率維持と資産形成の上でポイントは3つ

　高い入居率を維持し、資産形成の一助としていくポイントとしては、次のようなことが挙げられます。

 

　当たり前ですが、初期費用を抑えればその分、オーナーの負担は減ります。また土地からはじめることで、人が集まりやすい場所を選べるというのもメリットです。はじめから土地を持っている場合は、その土地で何ができるかを再度考える必要が、本当はあるのです（この場所でアパートを借りてくれる人が本当にいるのか？　など）。

土地付きアパート販売会社の経営スタイルに注目

　土地付きアパート販売をしている会社は複数あります。その違いは土地の取得方法にあります。1つは販売会社が用地を自ら取得するタイプ、もう1つは販売会社が用地を取得せず、仲介の形でオーナーに紹介するタイプです。

　前者の場合、当然、販売会社の資金負担は重たくなります。ただ、迅速な用地仕入れができるほか、用地を分筆して複数棟開発するなど柔軟な企画ができたりするメリットもあります。　後者のような用地仲介の場合は、販売会社が土地の在庫を持たないので、経営上の借金は大きく減ります。不況に強い体質といえます。ただ、最近では土地争奪戦が激しくなってきており、このタイプであっても土地を仕入れざる得なくなるケースがあります。なぜなら、不動産投資、アパート経営では、そこに人が住みたいと思ってもらう立地・デザイン・価格が重要だからです。特に良い立地を獲得するには、目当ての土地が販売されているうちに確保する必要があります。そうなると獲得できる場所は限られてきて、その土地の争奪戦になるというわけです。

　これまでの、土地があるからやるという土地ありきのアパート経営はいわばプロダクトアウト型、しかし、これからのアパート経営はマーケットイン型でないと成功はないともいえます。ちなみに良い土地を取得できるかどうかも、金融機関同様、販売会社の実績やノウハウによるところが多くあるので要注意です。

　不動産投資やアパート経営を検討するのであれば、こうした販売会社の経営スタイルにも目を向けてパートナーを見つけることが大切ではないでしょうか。