資産運用

不動産投資・アパート経営、2棟目のタイミングについて解説

2023.11.27

 アパート経営が軌道に乗ってきたとき、「2棟目、3棟目にチャレンジすべきか、それとも現状維持すべきか」は誰もが頭を悩ませる問題です。2棟目に挑戦するには、どのような条件が必要なのでしょうか? メリットやリスクは? 適切なタイミングはいつなのか? を考えてみます。

アパート経営、不動産投資で2棟目を経営する意味とメリット

 1棟目のアパート経営を通して、オーナーは既に多くのことを学んでいるでしょう。その経験はもちろん、2棟目の経営にも役立ちます。

 不動産投資に限らず、すべての投資では「投資額が増えるほど収益も大きくなる」という大原則が存在します。借り入れを利用することでリターンをより大きくする「レバレッジ効果」はその代表例ですが、1棟目で得た収益を利用して2棟目に挑むことも同様の効果を持っています。金融投資の世界では複利効果(※)によって利益をより大きくすることができますが、アパート経営においても2棟目を経営することで複利に近い効果を得ることができます。

※複利効果=運用で得た利益を元本にプラスして再投資することで、利益が雪だるま式に増えていく効果のこと。

 それでは2棟目を経営するメリットとは具体的に何でしょうか? 以下のような効果が期待できます。

・リスクを分散できる

 アパート経営も投資のひとつ、大きなメリットがあるとともにリスクも存在します。最大の懸念となる空室リスクや経営リスクについては、賃貸ニーズの高い立地に建てる、シミュレーションを綿密に行うなどの工夫で回避できますが、事故や自然災害によるリスク、何らかの理由で地域の賃貸需要が急激に下がるリスクは予測できません。複数棟を経営することで、そうしたリスクを分散することができます。保険に加入するのもリスクを回避する手段のひとつですが、2棟目があればさらに安心でしょう。

・節税効果を高める

 1棟目の経営で利益が出ている場合、本業など他の収益がある場合は、2棟目を経営することで節税につながります。実物不動産投資は投資初期ほど支出が多くなる傾向にあるためです。綿密にシミュレーションすれば、収める税額を抑えながら将来的な収益を増やすことができます。

・スケールメリットが活かせる

 レバレッジ効果や複利効果に近い効果が得られることは先に述べたとおりですが、2棟目を経営することはコスト面での効果も期待できます。アパート経営するにあたって、多くの人は不動産会社や管理会社に業務を委託していることでしょう。そのような場合、同じ会社に2棟目も依頼することで、割引してくれる可能性があります。コスト節減は収益性を上げるための最も効果的な方法です。

 いっぽうデメリットもゼロではありません。一棟目の経営で得たせっかくの利益を失ってしまうリスク、手持ちの現金資産が減ってしまうデメリットが挙げられます。また管理棟数が増えることで管理にかかる手間やコストが増えてしまうことも。ただし、そうしたリスクの多くはタイミングを見計らうこと、外部の会社に委託するなどの工夫で回避できます。

 2棟目を検討しているということは、1棟目の経営が順調だということでしょう。不動産経営の基本的な考え方は間違っていないことを表しており、2棟目にも自信を持ってチャレンジできます。長年にわたってアパート経営をバックアップしてきたシノケンでも、多くのお客様が1棟目の経営に成功し、2棟、3棟と複数棟を経営しています。


アパート経営、不動産投資で2棟目に臨むための条件

 2棟目にチャレンジするためには、以下のような条件を満たしている必要があるでしょう。

・1棟目の経営が黒字になっている

 アパート経営では多くのオーナーが、自己資金だけでなく銀行などからの融資を利用するでしょう。当然ですが、融資を受けるには1棟目の経営が黒字化していることが大前提となります。1棟目が赤字の状態であるのに、2棟目を購入するための資金を提供してくれることは考えられません。ローンの返済など支出額が少なく、キャッシュフローに余裕のある状態がベストです。

・自己資金がある

 銀行からの融資を取り付けるために、またアパート経営を安定させるためには、ある程度の自己資金も必要です。必要な自己資金の目安としては、投資額全体の10〜20%と言われています。

・金融機関からの信用がある

 これも融資を受けるための条件のひとつです。自己資金のみで2棟目を購入するなら仮に信用がなくても問題ありませんが、金融機関に融資審査してもらうことで、投資の妥当性を判断できます。1棟目の収益性が高ければ、それを担保として融資を受けることもできるでしょう。積極的に融資を活用することで「レバレッジ効果」も高まります。

アパート経営、不動産投資で2棟目を検討すべきタイミング

 上記の条件を踏まえた上で、2棟目にチャレンジする適正なタイミングはいつなのか? を考えてみます。

・ローンの返済を終えたタイミング

 1棟目のアパートを購入するのに融資を利用している場合、その返済を終えることでキャッシュフローに大きな余裕が生まれます。そこで得た資金を眠らせず、元手にして2棟目に投資するのは極めて妥当な経営判断と言えるでしょう。返済期間が完全に終わってなかったとしても、返済方法を「元金均等返済(※)」として毎月の返済額が少なくなり、キャッシュフローに余裕が生まれているなら問題ありません。

※元金均等返済=毎月同額の元金と残債分の利息を支払っていく返済方法のこと。返済が進むにつれて返済額が少なくなっていく。対して毎月同額の返済額を支払う返済方法を「元利均等返済」という。

・不動産の減価償却を終えたタイミング

 減価償却は、不動産を購入するために投じた資金を一括でなく、その資産価値に応じて分割しながら費用計上していく会計上の仕組みです。実際に現金が出入りすることはありませんが、会計帳簿では減価償却費を組み込んだ上で最終的な利益を算出し、所得税額などが決定されます。

 不動産が減価償却を終えると帳簿上の支出額が減り、利益が増えるために税額が高くなります。不動産投資は損益通算することができるため、このタイミングで2棟目に投資することで再び減価償却を経費として計上でき、税額を減らすことができます。なお木造アパートの場合、減価償却期間は新築で22年、法定耐用年数を超えている場合で4年と定められています。

 ただし、築年数の古いアパートを購入して高い節税効果が得られるのは、1棟目からの収益や本業の給与所得などが余程高いケースに限られるでしょう。すぐに減価償却期間を終え、その後、急激に収益性が高まるためです。長い目で節税効果を高めるには、新築アパートの方が有利と言われています。

・自己資金が増えたタイミング

 遺産相続、投資からの配当などで自己資金が増えたタイミングは、2棟目にチャレンジする好機。資金を現金として保有するより、投資に回した方がより大きな利益を生み出してくれるためです。

 1棟目の資産価値を維持する上で十分な自己資金がない場合は、必ずしも2棟目に投資するのがベターとは言えません。修繕やリノベーション、急な出費に対応できる資金力がなければ入居率低下、収益性悪化につながるおそれがあるためです。

 1棟目の経営で得た成功体験は、2棟目を経営する上でも大きな自信となってくれるはずです。ただ、賃貸物件の収益性は立地、賃貸ニーズの変化などに大きく左右されるものであり、1棟目と同じロジックが通用するとは限りません。初心を忘れず、地域のリサーチやシミュレーションを怠らないようにしましょう。

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最終更新日:2023.11.27

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