来年4月から始まる「相続登記義務化」。その影響とは？

　2024年4月1日から「相続登記の義務化」がスタートします。この制度が始まると、私たちにどのような影響があるのでしょうか？ 相続登記が義務化されるに至った背景や手続きの方法、注意点などについて解説します。

相続登記が義務化される背景は？

　土地や建物を所有したことのある人なら、不動産の所在や面積、所有者などを登記簿に登録する不動産登記を行ったことがあると思います。相続登記は、不動産を相続した際に所有者の名義を「亡くなった人」から「相続人」に書き換える不動産登記のことを指し、正確には「相続による所有権移転の登記」と言います。

　実はこれまで、相続登記は法律によって定められた義務ではありませんでした。そのため、全国に所有者不明となっている土地が無数に存在しています。国土交通省が平成28年に実施した調査では、所有者不明土地面積の比率は全体の20.3％にも上ると推計。実に約410万haという、九州地方全体の土地面積を上回る面積が所有者不明の状態でした。

　相続する建物を住居として使用する場合や、賃貸物件として運用する場合、また売却する場合はともかく、価値を生まない土地などの場合は、手続きの煩雑さや登記費用の問題、相続税や固定資産税から逃れることを目的として、相続登記を放棄してしまう事例が多くあります。しかし、そうした所有者不明土地が公共事業を行ったり、企業が開発を行ったりする上で大きな妨げとなっている現状があり、今回ようやく義務化されることになりました。

過去に相続した不動産も義務化の対象

　2023年4月1日からは、この相続登記が義務化されます。土地や建物を相続した場合には、「相続したことを知った日から3年以内」に、必ず相続登記の手続きを行わなければなりません。正当な理由（後述）なく、相続登記をしないと10万円以下の過料が科せられる可能性があります。

　この義務は、2023年4月1日以降に相続した不動産に限りません。その日以前に相続した不動産についても相続登記の義務が生じます。実家と疎遠になっている人などの場合は、本人の自覚なく不動産の相続人になっているケースも考えられので、改めて確認しておきましょう。
※ただし、相続登記が義務化されるのは「不動産を相続したことを知った日」から3年以内であり、相続人本人の自覚がなかった場合は過料の対象にならないと考えられます。

　複数の相続人で遺産を分割した場合も同様に、「遺産分割協議の成立日」から3年以内に相続登記する義務が生じます。遺産の分割協議はなかなか決着がつかず、長引いてしまうことがしばしばあります。従来は協議期間に法的期限がなかったために不動産の相続登記を保留したまま年月が経過、そうこうしているうちに相続人自身も亡くなって土地の所有者が誰だか分からなくなってしまう事例が数多くあったのです。

　そのような事態を防ぐため、今回の法改正には「遺産相続の分割協議期間は10年間を限度とする｣という内容も盛り込まれています。10年経っても遺産分割協議がまとまらない場合は、強制的に「法定相続に従った割合で分割」されます。10年は長いように感じられますが、これまでは10年以上にわたって分割協議がまとまらないことも、よくある例だったのです。

　同時に、不動産所有権を持つ人の住所や氏名に変更があった場合には、変更から2年以内に変更申請することも義務付けられました。所有者が転居したり、氏名を変更したりして、所在が分からなくなってしまう事態を防ぐことが目的です。こちらは違反すると、5万円以内の過料となっています。

相続登記に必要な手続き

　相続登記には、どのような書類が必要なのでしょうか？ 相続には「法定相続」による場合と「遺産分割」による場合、「遺言書」による場合の3パターンがあります。用意しなければならない書類はどのパターンかによって若干異なります。

・登記事項証明書
・亡くなった人の出生から死亡までの戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍謄本）
・亡くなった人の住民票の除票
・相続人全員の戸籍謄本
・相続人全員の住民票
・相続人全員の印鑑証明書（遺産分割の場合のみ）
・固定資産税評価証明書
・遺言書（遺言書の場合のみ）
・遺産分割協議書（遺産分割の場合のみ）

　登記事項証明書に必要事項を記入したら、登録免許税の金額分の収入印紙を貼り付け、必要書類とともに法務局の窓口に直接もしくは郵送で提出します。手続きが完了したら「登記識別情報通知書」が発行されます。

　亡くなった人が転籍したり、婚姻によって新たな戸籍となっていたりする場合は、それ以前の戸籍をすべて収集しなくてはなりません。また相続人が複数に及ぶ場合にも、全員分の戸籍謄本や住民票を集める必要があります。それぞれ別の地域に暮らしている場合には、書類を集めるだけでも大変な負担となります。

　そのため今回、「相続人申告登記」という負担軽減措置が盛り込まれることになりました。これは自らが相続人であることを期間内（3年以内）に申告することで、相続登記履行義務を果たした、と見なすものです。こちらの必要書類は相続人自身の戸籍謄本のみ。不動産を複数人の相続人で分割する場合にも、特定の相続人が他の相続人分を代理申請できます。さらに遺産分割協議が決着していない場合でも、ひとまず申告することで、相続登記の履行義務違反にはなりません。

　本格的な相続登記を行わなくても、ひとまず不動産の所有者が誰なのかがはっきりすれば所有者不明土地の問題が解決するため、このような軽減措置が取られました。

　しかし、これはあくまで一時的な手続きであり、最終的には相続登記を行う必要があります。不動産所有者の名義変更を行わないと、不動産を売却したり、賃貸物件として貸し出したりすることができません。所有者ではないため「不動産を担保とする融資を受けることができない」といった影響も考えられます。

　ちなみに遺産分割協議が決着しない状態で「相続人申告登記」を行った場合でも、その後に遺産分割が成立した場合には、その日から3年以内に相続登記を行う必要があります。

相続登記義務化後の注意点

　このように今回の相続登記義務化は「所有者不明土地問題の解消」に向けて大きな意義のあるものですが、一方で悪影響も考えられます。

　相続登記が行われないまま、故人名義のまま放置されている土地は今後、おそらく公示されることになるでしょう。するとその情報を元に、悪質な業者から相続人へと連絡が入るかもしれません。「面倒な相続登記の手続きを代行するから」と言って、法外に安い価格での土地買い取りを迫るケースもありそうです。くれぐれもそうした“原野商法”に騙されないよう、正確な知識を身に付けておきましょう。