「他人資本」を活用しやすい！　40代から始めるアパート経営

　40代と言えば人生の折り返し地点。仕事で責任ある役割を任されるなど公私ともに充実する時期ですが、いっぽうで子育てにかかる費用や住宅ローンなど出費がかさむ時期でもあります。そんな40代は、実は不動産投資を始める好機。その理由をメリット＆デメリットとともに解説します。

40代は他人資本を活用しやすい

　最初に、日本国内における40代世帯の現状を見てみましょう。金融広報中央委員会が実施した「家計の金融行動に関する世論調査[二人以上世帯調査]」によると、2021年度における40代の二人以上世帯の平均貯金額は406万円でした。生命保険や株式などの金融資産も含めた「全体保有額」の平均は916万円ですが、中央値は300万円となっていることから、金融資産を持っている人とそうでない人の差が大きい、つまり二極化していることが分かります。多額の金融資産を所有している少数の人が平均値を引き上げていることを考慮すると、平均値よりも中央値の方が現実に近い数値と言えるでしょう。

　アパート経営などの実物不動産投資は、まとまった資金、あるいは土地がないと始められないと思われている人が多いかもしれません。しかし、実際には平均的な経済状況の人でも十分に始められます。それは、融資という他人資本を利用できるためです。

　実際、副業として実物不動産投資を始める人の多くは自己資金だけでなく、銀行のアパートローンなど融資を活用しています。投資の世界では他人資本を活用することで、収益性にブーストがかかる「レバレッジ効果」があることはよく知られています。金利等の条件にもよりますが、一般的には自己資金だけで投資を行うより、他人資本を利用して投資額を増やした方が、より効率的にリターンを得ることができるのです。

　また会社勤めの人の場合、40代になれば社会的信用が高まり、金融機関の融資審査も比較的通りやすくなっているはず。これまで不動産投資する機会がなかった人でも、チャレンジしてみる価値があるでしょう。ちなみに実物不動産投資は、他人資本を利用できる数少ない投資です。

将来の資産形成に有利、リスク分散になる

　40代は何かとお金のかかる時期。そうした状況で本業以外の収入、アパートの家賃収入があれば安心です。アパート経営はローリスク・ミドルリターンの投資と言われ、安定的な収入を長期間にわたって得られるのが魅力。家賃収入は毎月の収入額が予想しやすいので、ライフプランを立てやすくなります。

　またアパートローンなどの融資を利用する場合、最初に将来のキャッシュフロー予測を立て、それに適正化した返済計画を立てることで資産形成はより有利に。たとえば投資初期の段階で収入が多く、納税額が増えてしまうようなら返済方法を「元金均等返済」として初期の返済額を多くし、利益を減らすことで節税になります。逆に投資初期に収入を増やしたいなら、毎月の返済額が均等となる「元利均等返済」を選ぶのが有利です。

　万一、病気などにより本業の収入が減ってしまった場合でも、副業として実物不動産投資を行っていれば生活に必要な収入が手に入ります。リスク分散の視点で考えてもアパート経営は効果的です。

生命保険がわりになる

　40代の人は自分だけでなく、家族の将来についても考えていることでしょう。アパートやマンションの経営は、継続的な家賃収入が得られること以外に、建物という実物の資産が手に入る点も魅力。自身に万一のことがあったとき、遺された家族に資産を継承することができます。受け継いだ資産はそのまま所有して定期的な収入を得ることも、売却して現金化することも可能です。

　また銀行などから融資を受ける際、多くの場合は団体信用保険に加入します。これは、返済中に契約者に万が一のことがあったとき、ローン残高がゼロになる保険のこと。加入していればアパートの残債がある状態で契約者が亡くなったり、高度障害状態になったりしても、家族に負担がかかりません。死亡や高度障害状態だけでなく、三大疾病への罹患、要介護状態で適用される特約が用意されていることもあります。もちろん保険金はかかりますが、万一のことを考えると加入しておいた方が安心。生命保険に入るかわりに、アパート経営を始めるのも一案です。

本業が忙しくても運用できる

　アパート経営は管理や入居者募集などの手間がかかる……と思われることもありますが、実際には不動産会社や管理会社などに業務のほとんどを委託することができます。アパート購入前に土地を選んだり、建物の設計を決めたりする必要はありますが、それも信頼できるプロの助言があれば安心。

　たとえば長年、アパート経営をサポートしてきたシノケンでは、賃貸ニーズの高い厳選された土地を事前に入手し、お客様に紹介することが可能。建物についても現代のニーズに合った設計をご提案しています。煩雑な管理業などは全てお任せ。オーナー自身の時間的身体的負担は最小限で済むため、忙しい40代のサラリーマンでも余裕をもって始められます。

40代で始めるリスクは？

　さて、ここまで40代でアパート経営を始めるメリットについて解説してきましたが、デメリットやリスクはないのでしょうか？ 

　考えられる要素としては、銀行などでアパートローンを組む際、年齢が考慮されて返済期間が短くなってしまう可能性があります。返済期間が短くなるということは、その分、毎月の返済額が増えるということ。キャッシュフローが悪化してしまうリスクが考えられます。

　ただ高齢者ならともかく、40代ならその心配は比較的少ないと言えるでしょう。ローンの返済期間は審査を経て金融機関ごとに判断されますが、建物の法定耐用年数を目安とするのが一般的。新築木造アパートの場合は22年です。完済時の年齢上限は80〜85歳とされる場合が多いので、40代でアパートローンを組めば十分間に合います。

　アパートの法定耐用年数はRC・SRC造のマンションなどに比べて短めですが、このことは必ずしもデメリットになりません。一戸あたりの初期投資額が少なくて済み、比較的短い期間で投資額を回収できるためです。たとえば40歳からアパート経営を始め、ローンの返済期間を22年に設定した場合、62歳で完済。それ以降は家賃収入の多くが純利益として手元に残ります。将来の生活に大きな余裕をもたらしてくれるはず。このようにアパート経営は40代から新たに始める不動産投資として、ぴったりの資質を備えているのです。