公務員にも不動産投資がおすすめの理由

　「公務員は副業禁止。そのため投資もできない」と多くの人が思っているかもしれません。しかし一定の条件を満たせば、公務員でも副業として投資することが可能です。特に不動産投資は公務員にとって有利な条件がたくさんあります。公務員に不動産投資をおすすめする理由を解説していきましょう。

公務員でも不動産投資は可能

　公務員は副業で収入を得てはいけない……これは一般的によく知られていることであり、概ね間違ってはいません。例えば国家公務員第103条では「営利を目的とする私企業を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない」と、私企業を経営したり、役員になったりすることを禁じています。また地方公務員においても、地方公務員法第38条で、許可なく営利団体の役員になることや、自ら営利企業を営むこと、さらに事業や事務に従事して報酬を得ることを禁止しています。

　しかし禁じられたり、許可制になったりしているのは、あくまで国民や地域全体の奉仕者として公平性を保ち、その活動に専念するためであって、副業によって収入を得ること自体が禁じられているわけではありません。

　事実、公務員でも多くの人が不動産投資、賃貸物件の経営を行っています。不動産によって収入を得ることが禁じられてしまうと、たとえば親が所有していた賃貸物件を相続して管理したり、売却したりすることができなくなってしまいます。本業に差し支えのない範囲内であれば、公務員であっても不動産投資することが認められます。

　それでは本業に差し支えない範囲とは、具体的にどの程度の規模、条件を指すのでしょうか？ 国家公務員の就業規則などを定める人事院規則では、副業として不動産投資を行う場合の「承認されない条件」について下記のように定めています。

・独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が５棟以上であること。
・独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が10室以上であること。
・不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額（これらを併せて行っている場合には、これらの賃貸に係る賃貸料収入の額の合計額）が年額500万円以上である場合

　戸建ての場合で5棟、アパートなど集合住宅の場合で10室という規模は、税務申告などにおける「事業的規模」と同様の判断基準です。上記の他、劇場や映画館など娯楽のための施設、ホテルや旅館など宿泊のための施設であってはいけないこと、駐車場の場合は立体式、機械式ではいけないこと、10台分以上であることも、副業が承認されない条件として定められています。地方公務員については地方自治体ごとに規則が異なりますが、概ね国家公務員の場合と同じと考えて良いでしょう。

　つまり、戸建ての場合で4棟まで、アパートの場合で9室まで、賃貸料収入が499万円までであれば通常、公務員でも届出なしに不動産経営を行うことができるということです。「賃貸料収入」については税金や管理費用などの支出を除いた純利益の金額ではなく、売上＝家賃収入そのものを指すことに注意しましょう。

条件が揃えば事業的規模の不動産も

　戸建て5棟、アパート10室、家賃収入500万円の範囲を超えてしまう場合は不動産を相続して継承したり、新たに経営したりすることは認められません。ただし、人事院規則には続きがあり、「人事院の定める場合のほかは（中略）これを承認することができない」とあります。「人事院の定める場合」とは、以下のとおりです。

・不動産または駐車場の賃貸との間に特別な利害関係またはその発生のおそれがないこと。
・入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産または駐車場の賃貸に係る管理業務を事業者に委ねること等により職員の職務の遂行に支障が生じないことが明らかであること。
・その他公務の公正性及び信頼性の確保に支障が生じないこと。

　上記3点の条件を、すべて満たしていなければなりません。管理業務などを外部の会社に委託して本業に支障が出ないようにし、かつ公務員という立場を利用して特別な便宜を図ったり、信頼性を失ったりすることがなければ問題ない、と考えて良いでしょう。

　上記条件を満たしていることを証明するためには、事業を始める前に「自営兼業承認申請書」「不動産管理の委託契約書」「物件概要書」「貸借条件一覧表」などの書類を揃えて申請しなければなりません。承認されれば、5棟10室以上、年間収入500万円以上の賃貸物件であっても経営することができるようになります。

公務員であることは不動産投資で有利

　公務員であっても条件次第で不動産経営が可能であることが分かりました。公務員が副業を行う上で、不動産経営こそ最適！ と言える要素はいくつもあります。

　たとえば、公務員は金融機関などの与信審査に通りやすいこと。アパートなどの賃貸物件を購入する場合、多くの人は不動産投資ローンを利用します。もちろん私企業に勤めるサラリーマンでも問題ありませんが、経営悪化などによって職を失うリスクが少なく、収入が安定している公務員はより有利です。低金利などの好条件を引き出しやすく、返済期間、融資枠についても融通をきかせてくれる可能性があります。

　また収入が安定しており、将来の見通しを立てやすいという公務員の特性も不動産投資に適しています。早い時期から不動産投資を始め、本業の収入が上がってくる年齢に合わせて賃貸経営での支出を増やす……といった長期的な視点で投資計画を立てられるのは、公務員ならではのメリットと言えるでしょう。

　さらに管理業務などを外部に委託することで、オーナーの時間的拘束がほとんど発生しないのも、公務員の副業に不動産投資をおすすめする理由です。規模の大きな賃貸物件を経営するには管理業務を外部に委託する必要があることは先に述べましたが、そうすることで本業の職務遂行に影響なく、不動産経営を行うことができます。

　万一、本業に支障が出るような状態になってしまうと、一度は副業が承認されても取り消し、さらには解雇といった事態にまで発展してしまうリスクも考えられます。一般的なサラリーマンにも言えることですが、本業に影響を及ぼさないことに関して公務員はより一層、慎重になる必要があるでしょう。

　そのためには信頼できる不動産会社、施工会社、管理会社を選ばなければなりません。シノケンはお客様のアパート経営を支えて30余年。不動産投資の経験がない方、自己資金の少ない方、本業が忙しくて時間をかけられない方でも安心です。