不動産の直接投資と間接投資って？そのメリットとデメリットを解説
不動産投資における投資対象は様々ですが、大きく直接投資と間接投資に分けることができます。直接投資と間接投資の違いは何でしょうか？ この記事ではそれぞれの特徴、具体例を挙げながらメリットとデメリットを解説していきます。どちらの投資方法が自分に合っているか、検討する材料にしてください。
不動産の直接投資、間接投資の違いとは？
直接投資とはアパートやマンション、戸建て物件など、不動産を投資家自身が所有する投資方法です。投資信託などと違い、実際の不動産を投資対象とすることから現物投資、実物不動産投資などとも呼ばれます。投資家が得られる収入は、家賃収入から成る運用益＝インカムゲインと、不動産売却時に得られる売買益＝キャピタルゲインの2種類。“投資”という概念が生まれる前から存在する、昔ながらの投資方法と言えるでしょう。
いっぽう、投資家からの資金を集めて複数の不動産を購入し、その運用益を投資家に分配するREITに代表される投資方法が間接投資です。投資家は不動産の運用益を配当金として受け取ることができますが、不動産を購入、運用するのは事業者であり、投資家に所有権はありません。
直接投資と間接投資を分けるのは、所有権が投資家にあるか否かです。ひとつの不動産を複数の投資家による資金を元に購入し、運用する「不動産クラウドファンディング」や「不動産小口化商品」の場合は、投資方法によって直接投資と間接投資に分かれます。投資家に所有権がある「任意組合型」の場合は直接投資、事業者が所有者となり、投資家は所有権を持たない「匿名組合型」の場合は間接投資です。
参照：一口一万円から資産運用が可能に？ 注目を浴びる「不動産投資型クラウドファンディング」
直接投資のメリット＆デメリット
まずは直接投資のメリット・デメリットから見ていきましょう。直接投資における最大のメリットは、投資家自身が不動産を所有し、いかようにも制御できる点にあります。どのような物件に投資するかに始まり、家賃設定をどれくらいにするか、管理を所有者自身で行うか、管理会社に委託するか、リフォームをどうするか、といったジャッジメントは、すべて投資家の判断次第。新築の場合はさらに自由度が高く、立地や建物の間取り、内装や設備まで含めて、投資家が自由に決めることができます。
毎月、安定的なインカムゲインがもたらされるだけでなく、不動産という資産が手に入ることも大きなメリットです。地価が上昇している地域なら、タイミングを見て売却することで大きなキャピタルゲインを得られる可能性もあります。将来的に、資産として家族に継承することも可能です。
税制上のメリットも見逃せません。直接投資における収益は税務上、不動産所得として計上されます。不動産所得は他事業での収益、給与などの所得と損益通算することができるため、上手く調整すれば節税につながります。たとえば、減価償却費を大きく取れる時期、あるいは大規模修繕など支出が多くなる時期に帳簿上の赤字として計上することで、その他事業で発生した黒字を圧縮し、納める税金を少なく抑えることができるのです。また将来、家族に相続する際にも、資産を現金で所有するより不動産で所有する方が税制上、有利です。
参照：不動産経営の3大経費！ 節税効果も見込める「減価償却」とは
このように、直接投資には多くのメリットがありますが、デメリットもあります。ひとつは、最初に大きな投資額が必要になること。不動産購入資金として、ある程度まとまった金額がないと投資を始められません。ただし、すべて自己資金で賄う必要はなく、融資を活用することができます。会社員などで信用がある人なら、賃貸不動産購入に十分な融資を引き出すことができるでしょう。融資を活用することで、持っている資産だけで投資する場合以上のリターンが得られる「レバレッジ効果」も期待できます。
また、直接投資の中でも任意組合型不動産小口化商品などの場合は、数万円程度の小さな投資額から始めることが可能です。
投資リスクについてはケース・バイ・ケース。実際、入居者が思ったように集まらない、自然災害などによって深刻な損害を受け、収益が赤字になるケースもあります。立地の良い物件を選ぶ、リスクに備えて保険に加入する、といった対策が必要です。
もうひとつ、不動産を購入、運用するために投資家＝所有者自身に時間と手間がかかることも、デメリットのひとつに挙げられるかもしれません。ただ、こちらも登記や経理、日々の管理業務、入居者募集といった煩雑な作業は、外部の専門業者に委託することができます。それでも投資、不動産に対する最低限の知識を身に付ける必要はありますが、それも楽しみのひとつ、と捉えられる人に直接投資は適しています。
間接投資のメリット＆デメリット
間接投資のメリットは、何と言っても手軽に始められることです。直接投資のような大きな初期投資が必要ありません。金融投資と同じ感覚で、ほとんどの場合は自宅にいながらにして投資することができます。不動産クラウドファンディングの場合は数万円から、サービスによっては1円単位から始められるものもあります。直接投資のような登記や経理、管理などの手間も一切発生しません。時間がない人でも投資できることから、副業として行うのにも適しています。
投資リスクについては直接投資と同様ですが、REIT投資信託（REITファンド）などの場合はプロが複数の物件を選定し、運用するためにリスク分散されるメリットがあります。投資であるだけに元本割れしてしまうリスクもありますが、不動産クラウドファンディングなどの場合は優先劣後方式（※）を採り入れ、リスクを軽減した商品もあります。
※運用損が出た場合、事業者の出資分から一定の損失までをカバーし、投資家のリスクを減らす仕組みのこと。
不動産を所有することがないこと自体をメリットとして捉えることもできます。たとえば、投資している不動産が自然災害や火事により大きな損害を受けてしまった場合、直接投資では資産価値が大きく減ってしまいます。ときには投じた自己資金以上の負債が発生するリスクもありますが、間接投資の場合にはそもそも、そうしたリスクが存在しません。
間接投資のデメリットは、直接投資と違って融資が使えないことです。投資額全額を自身が保有している資産から出資するため、レバレッジ効果が発生しません。たとえば、同じ利回りの物件に投資するにしても、自己資金100万円を不動産小口化商品などに投じた場合（間接投資）と、融資を借りて5000万円で不動産を購入した場合（直接投資）では、年間の収益に大きな差が出ます。ローン返済額、金利を考慮したとしても、融資を得て投資した方が有利です。さらに間接投資は事業者を経由して投資、REITの場合はプロが運用するため、そうした手数料も発生します。
また、直接投資に比べて税制メリットが少ないこともデメリットのひとつ。間接投資による収益＝分配金は税務上、配当所得または雑所得として申告します。配当所得・雑所得は単独の所得として扱われ、たとえ元本割れしたとしても他の所得と損益通算することができません。また間接投資で投資家が保有するのは証券であるため、相続時にも金融資産として扱われ、直接投資のような資産圧縮効果はありません。不動産以外で既に多額の資産や収入源をもっており、節税したい場合には直接投資が有利でしょう。
それぞれの特性を理解した上で自分に合った投資を
このように、直接投資、間接投資にはそれぞれメリットとデメリットがあります。どちらが適しているかは、本業の有無や資産状況、求める投資スタイルによって違ってくることでしょう。
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