はじめての不動産投資と節約方法

　アパートなど不動産を購入するには、不動産そのものの購入費用だけでなく、税金や各種手数料などの初期費用が必要です。物件価格が高くなるほど、初期費用も高くなるのが一般的ですが、中には節約できる項目もあります。初期費用にはどのような項目があるのか、それぞれの節約方法について解説します。

不動産投資の初期費用には必ず発生するものと、節約できるものがある

　不動産購入時の初期費用は主に、税金、各種手数料、保険料などです。具体的な項目は、以下のとおりです。

■不動産取得時に必ず発生する費用

・不動産取得税
・固定資産税など
・印紙税
・登録免許税

■その他の費用

・登記費用
・仲介手数料
・アパートローン手数料
・保険料

　ここからは項目ごとに一般的な費用と節約できる条件を見ていきましょう。

【不動産取得税】

　賃貸物件に限らず、土地や建物を取得した時には必ずかかる税金です。不動産取得税額は、「固定資産税評価額の3％」で計算されます。

　固定資産税評価額は、文字どおり固定資産税額を決めるために市町村が管理する公的な価格のことです。一般的には実際の購入額より安く評価され、建物はおよそ70％程度、土地は50〜60%程度が目安。本来、不動産取得税率は4％と定められていますが、2024年3月31日までに取得した不動産については3%の軽減措置が採られています。

　なお、不動産取得税は、不動産取得の半年から1年半後に請求されますので、納税を忘れないように注意しましょう。固定資産税評価額の計算方法については下記記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。

 参照：不動産特有の税金「固定資産税」「都市計画税」ってなに？

【固定資産税など】

　固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日時点の不動産所有者に対して課される税金です。そのため、年の途中で不動産を購入した場合は、日割り分の税額を前所有者に支払わなければなりません。

　固定資産税は購入時だけでなく、毎年継続的に発生する費用です。不動産取得税同様、評価額が決められているため、節約することはできません。

【印紙税】

　印紙税は、不動産売買など様々な契約を結ぶとき、契約書に添付しなければならない収入印紙の代金です。税額は以下のとおり、契約する金額によって変わります。

 

【登録免許税】

　不動産を購入したら、その所有権が売主から自分へと移ったことを登記しなければなりません。登記手続きの際には、登録免許税を国に納める必要があります。

　登録免許税は上記で紹介した不動産評価額に、下記の税率を掛けて計算されます。

 

不動産投資の初期費用をコストダウンするポイント

　ここまで紹介した初期費用は、税金など必ず支払わなければならない項目でしたが、工夫次第で節約できるものもあります。

【登記費用】

　不動産登記は、司法書士に手続きを依頼するのが一般的。その費用は「司法書士報酬」と呼ばれます。報酬額は依頼する司法書士によって異なるため、少しでも安い依頼先を見つけられれば節約することができるでしょう。また、ハードルは高いものの自分自身で登記手続きを行うことも不可能ではありません。その場合は司法書士報酬をゼロにできます。

【仲介手数料】

　不動産会社を介して物件を購入する場合、仲介手数料がかかります。仲介手数料は不動産会社によって異なりますが、宅建業法によって上限が下記のように定められています。

 

　たとえば5000万円の物件の場合は、（200万円×5％＝10万円）＋（200万円×4％＝8万円）＋（4600万円×3％＝138万円）で、合計156万円。この金額に消費税が掛かります。

　初期費用の中でも、かなり高額になることが分かります。ただし、この金額はあくまで上限額なので、手数料が安い不動産会社を見つければ節約することができます。

【アパートローン手数料】

　不動産に限らず、金融機関でローンを組む際には手数料が発生します。手数料の計算方法は金融機関によって異なり、固定された金額だったり、融資金額によって変わったりする場合があります。

　当然ですが、不動産を現金一括で購入するなら手数料は発生しません。ローンを利用するなら手数料の安い金融機関を選ぶのが節約の方法ですが、金利その他の条件もあわせて判断することが大切です。

【保険料】

　万一のことを考えると、火災保険などの損害保険に加入しておいた方が安心です。火災保険には特約で地震保険を付けられるものもあります。

　損害保険にはさまざまなプランがあり、必要な補償内容だけをカバーする商品を選べば、保険料を安くすることができるでしょう。ちなみに火災保険の契約は最短1年から最長10年。長い期間にわたって契約し、まとめて保険料を支払うことで保険料は安くなるのが一般的です。

　このように、アパートなどの不動産を購入する際には様々な初期費用がかかります。事前に大まかな金額を算出することはできますが、正確な金額は契約する不動産会社に算出してもらいます。

不動産投資、アパート経営なら信頼できるパートナーと広い視野から判断を

　こうした費用を節約するには、信頼できる不動産会社を選ぶことも大切。コストだけでなく、オーナーが負担する時間や労力、保険のカバー範囲なども含めて総合的に判断する必要があります。

　長年にわたってオーナーのアパート経営をサポートしてきたシノケンなら、コスト面でも最適なプランをご提案できます。金融機関からも当社施工のアパートを高く評価いただいているため、融資を受ける際も有利。アパート経営に興味があるけど、自己資金の少ない……と悩んでいる方も気軽にご相談ください。