アパート経営・不動産投資の「５大お悩み」とその解決方法とは？

　アパート経営は比較的リスクが少なく、安定的な収益が得られる不動産投資と言われていますが、オーナーならではの悩みもあります。悩みを減らすには、どうしたら良いのでしょうか？ アパート経営者の多くが抱える悩みと、その解決方法を紹介します。

お悩み１：空室を埋めるにはどうしたらいいの？

　空室は、アパート経営で最もよく聞く悩みです。当然ですが、空室となっている部屋は一切の収入を生み出しません。にもかかわらず、固定資産税などの税金は空室分も発生するため、空室があるだけで損失になります。

　人気の物件だとしても入居者の入れ替わりはあるため、空室率が常時ゼロになることはまずあり得ません。また、築年数が古くなってくると空室は増えていきます。問題は、その割合です。家賃収入から経費、税金などを差し引いた最終的な利益が、マイナスになるほどの空室は避けなければなりません。

　空室が多くなってしまう理由には、以下のような要因が考えられます。
・立地条件が悪い（＝地域の賃貸ニーズが少ない）
・間取りや設備がニーズに合っていない
・募集広告が効いていない
・家賃や敷金・礼金が高すぎる
・入居してもすぐ引っ越してしまう人が多い

　入居者が決まらないと、つい「家賃を下げる」ことを考えがちですが、それはおすすめ出来ません。仮に満室になったとしても、家賃収入が減ることでキャッシュフローの影響が少なくないからです。まずは「敷金・礼金を引き下げる」「フリーレント期間を設ける」「入居者プレゼントを用意する」など、一時的な出費で済む施策から検討すべきです。

　空室期間を利用して、新たな設備の導入やリフォームを実施するのも良案でしょう。費用はかかりますが、物件自体の魅力が強化することで、将来にわたって空室期間を減らせる可能性があります。

　日頃から入居者へのヒアリングをまめに行い、不満やトラブルがないか尋ねておくことも大切。入居者と密に連絡を取っていれば、退居予定時期をいち早く把握し、事前に対策しておくこともできます。

　その地域に賃貸ニーズがあるか、間取りなどが地域のニーズに合っているかは、賃貸経営の健全性に大きく影響するファクターです。工夫しても空室率が下がらない場合は、そもそもの条件に無理があったのかもしれません。損失が少ないうちに物件を売却し、新たな物件投資を検討するのも良いかもしれません。

お悩み２：利回りがプラスにならない（キャッシュフローの悪化）

　妥当な入居率を維持しているのに、利回りがプラスにならない……。こうしたケースは、ローン返済に起因していることが少なくありません。融資が下りるまでのスピードや審査の通りやすさを重視した結果、金利の高いローンを組んでしまった場合に多く見られます。

　その場合は、借り入れ先を変えるのも一案。不動産投資ローン専用の借り換え融資を行っている会社もあるので、検討してみるべきでしょう。ただし単に金利だけで比べるのではなく、借り換えにかかる手数料や返済期間などの諸条件も含めて、慎重に検討する必要があります。

　アパート経営には、ローン以外にも様々なコストがかかります。キャッシュフローを改善するには、支出を減らすのが効果的。共用部の電気代や水道代といったコストも軽視せず、できるだけ節約することが大切です。建物の管理を外部の会社に委託している場合には、管理会社の見直しも必要です。のも一案でしょう。

お悩み３：入居者にまつわるトラブルはどう解決すればいい？

　賃貸業は人を相手にするビジネスだけに、オーナーと入居者のトラブルも少なくありません。家賃滞納はその代表例。騒音、ゴミ出しの仕方といったマナー違反も、オーナーの頭を悩ませる要因です。

　こうしたトラブルを未然に防ぐには、入居審査を慎重に行うことが第一。申込書類から入居希望者の職業や勤め先をしっかり確認します。家賃の支払い能力があるか否かはもちろん重要ですが、身なりや言動などから人柄を推測しておくことも大切です。

　家賃滞納については、家賃保証会社への加入を入居の条件とすることで損失を防げます。滞納があった場合も家賃が保証され、さらに入居者への督促も家賃保証会社が代行してくれるため、手間やストレスがかかりません。

お悩み４：退居時のトラブルはどうしたらいい？

　退居時、原状回復の費用を巡って入居者とトラブルになるケースもあります。民法では「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗」「賃借物の経年変化」「賃借人に帰責事由がない損傷」についてはオーナーが、それ意外の原状回復費用については入居者が負担するもの、と定めています。

　この内容を熟知し、どこまでがオーナー負担でどこまでが入居者負担なのかを明確にすることが大切。たとえば経年劣化してしまった畳の交換費用などはオーナー負担ですが、喫煙によって黄ばんでしまった壁紙、焼け焦げたカーペットの交換費用は原則的に入居者負担となります。のちのち揉めることがないよう、入居時に室内の傷や汚れ、破損などを確認し、写真や動画などで記録しておくと安心でしょう。

　なお入居者負担分の原状回復に要する費用には、入居時に預かった敷金を充てることができますが、残った金額は入居者に返還しなくてはなりません。

お悩み５：管理会社とのトラブルは思い切って会社の変更も

　入居者からのクレームや入居者間のトラブル過多、入居者が長く住んでくれない、繁忙期にも関わらず入居希望者が少ない、といったケースでは、委託している管理会社や不動産会社の業務怠慢が疑われます。

　要望をきちんと伝え、それでも改善されないようなら委託会社の変更を検討しましょう。

賃貸経営に信頼できるパートナーを

　賃貸経営にまつわる悩みは尽きませんが、すべて自分ひとりで解決しようとすると、無理が生じてしまいます。不動産会社や管理会社、弁護士や税理士などの専門家とも情報を共有しながら、トラブル解決に向けて対策を考えましょう。どうしても解決できないときには、消費者センターや全国宅地建物取引業保証協会（※）などに相談してみるのも一案です。
　※宅地建物取引業により生じた債権の弁済、債務の連帯保証、苦情の解決、研修などを行なう公益社団法人

　長年にわたってお客様のアパート経営を強力にサポートしてきたシノケンなら、初めて賃貸不動産オーナーになる方でも安心。立地条件の良い土地、賃貸ニーズの高い物件をご提案できるのはもちろん、面倒な管理を一任できる管理会社もあるので、オーナー様の負担を大幅に軽減することができます。