賢い資金調達法！アパート経営・不動産投資におけるローン・融資の活用方法
アパート経営などの不動産投資を始めるには、当然ながら元手となる資金が必要となります。資金調達には様々な方法がありますが、自己資金と金融機関などからの融資を組み合わせるのが一般的です。この記事では融資の種類やメリット、ローンを組むときに気を付けることなどについて解説します。
資金調達とは
賃貸物件の経営は、アパートなどの不動産を貸与したり、売却したりすることで収益を得るビジネスです。他の投資手段と同じく、収益を得るには初期投資、つまり資金が必要です。
たとえばアパートを新たに建てる場合、土地の取得費用や建物の設計・建築・工事費に加え、登記等の手続きに要する印紙代、専門家への報酬、不動産会社に支払う費用、不動産取得税等の税金などが発生します。賃貸物件のオーナーになるには、これらの資金を何らかの方法で調達しなければなりません。
資金は、「自己資金」と「借り入れ」に大きく分けることができます。実物不動産投資を新たに始めるときは、「自己資金」と「借り入れ」を組み合わせるのが一般的です。自己資金の割合が大きければ融資審査で有利になり、ローンの返済額も減るためその後の経営は楽になります。事前に金融投資などで自己資金を増やしておくのも一案でしょう。
ただし、投資の場合は必ずしも自己資金が多いほど良いとは限りません。融資を上手く活用することでレバレッジ効果が働き、自己資金のみで投資する以上の収益がもたらされます。たとえば自己資金だけで賃貸ニーズの低い地域にある築古物件を購入するよりも、融資を組み合わせてニーズの高い物件を新たに建てる方が収益性は高く、毎月ローンを返済しても手元に残るキャッシュは増えます。積極的に融資を活用することもよい方法です。
融資の種類
アパートを購入する場合、「フラット35」など一般住居向けの住宅ローンを利用することはできません。アパートローンなど金融機関による融資、または民間融資会社の不動産ローンなどから借り入れます。
銀行の融資には「アパートローン」と呼ばれる個人の不動産投資家向け融資や「プロパーローン」と呼ばれる不動産事業者向けの融資があります。銀行の融資は一般的に審査が厳しく、審査期間が長くなる反面、金利が比較的低いのがメリット。アパートローンを組むときは年収や所有資産、他での借り入れといった個人の信用度（プロパーローンの場合は会社としての実績も）、経営計画の妥当性などが審査されます。
また不動産を担保とするため、その不動産価値は特に重視されます。万一、ローンの返済が滞ったときには不動産の所有権が銀行へと移り、未払い分の担保とするための視点と言えます。借入先は自分が住んでいる地域、あるいは勤務地の近くに支店がある銀行から選ぶのが一般的。融資対象となる物件の場所が、融資対象エリアから外れていると借りられないことがあるので注意しましょう。
メガバンクは低金利でローンを組むことができますが、融資条件や審査が厳しく、実績のない投資家が融資を取り付けるのは非常に難しいのが実情です。地方銀行は銀行によって審査基準や条件が大きく異なりますが、中にはアパートローンに積極的なところもあります。事前にその銀行が扱っているアパートローンの金利や融資対象（居住地、勤務地、融資対象エリアなど）、審査に要する時間、返済期間の長さといった条件をよく調べた上で審査を申し込みましょう。
国が100％出資する金融機関である「日本政策金融公庫」も、個人事業主の小規模事業支援としてアパートローンを扱っています。固定金利のみとなっていますが、一般的な銀行のローンに比べて低金利、かつ保証人が必要ありません。また対象エリアにほぼ制限がないのもメリットです。
民間融資会社の不動産ローンについては、銀行よりも審査基準が低い傾向にありますが、金利が高くなってしまったり、返済期間が短くなってしまったりすることが少なくありません。金利や返済期間はその後のキャッシュフローに大きく関わりますので、借入先は慎重に選びましょう。
最近では、資金調達の一手段としてクラウンドファンディングを利用する、という方法もあります。社会貢献度が高い、あるいは歴史的価値がある建物など、支援者を集められる条件が揃っているなら、検討する価値があるかもしれません。
ローンを組むときに気を付けること
ローンに組む際には、事前に物件の取得金額や利回り、空室率や年間の諸経費をできるだけ正確に算出した上で、どの程度の金利、どの位の返済期間なら利益が出るのかをシミュレートしておくことが大切です。
特に金利については重要で、金利が1％上がっただけでアパート経営を黒字化できるタイミングが大幅に遅れてしまいます。逆に低金利でローンを組むことができればキャッシュフローが増え、次の不動産投資にチャレンジできる環境が早い段階で整うかもしれません。審査に通る範囲内で、少しでも金利が低いローンを組むことを目指します。
返済期間については、経年による収益性の変化を知っておくことが重要。たとえば新築物件の場合、投資初期は空室率が低く、減価償却（資産価値を法律で定められた年数に分割して経費計上すること）できる費用も多いために収益性が高まり、年数が経過するほど徐々に収益性が下がっていく傾向があります。そのため、収益性が下がり始める前にローン返済を終えることが理想です。ローンを完済してしまえば、後の投資期間は家賃収入から設備維持などの経費を引いた金額が純利益＝実質利回りとなるため、多少収益性が下がったとしても問題ありません。物件を売却して現金化することも可能になります。
ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。「元利均等返済」は返済期間を通じて毎月一定額を払う方法、「元金均等返済」は初期ほど多くの利息を支払い、後期になるほど徐々に返済金額が減っていく方法。いずれもメリット、デメリットがありますが、賃貸物件の経年によるキャッシュフロー悪化を防ぐなら「元金均等返済」が有利です。
長年にわたってお客様のアパート経営をバックアップしてきたシノケンでは、賃貸ニーズの高い土地選びや建物の設計、施工、管理業務のサポートに加え、好条件での融資を数多く斡旋してきた実績があります。当社施工物件の価値を、金融機関にも高く評価いただいているからに他なりません。自己資金の少ない方、不動産投資が初めてという方でも、安心してアパート経営にチャレンジできる環境が整っています。
