初心者向け！アパート経営・不動産投資の基本知識ガイド
アパート経営に興味はあるけど、「リスクが怖い」「時間がない」といった理由で、二の足を踏んでいる方は意外に少なくないのかもしれません。実際のところアパート経営は、他の投資手段に比べるとローリスクで、初心者にもお勧めできる不動産投資のひとつです。この記事ではアパート経営の基本について初心者にも分かりやすく解説します。
アパート経営とは？
アパート経営は、アパートという不動産を購入し、それを運用することで収益を得る実物不動産投資のひとつです。一室単位でも売買されるマンションと違い、アパートの多くは一棟単位での売買となります。複数の貸借人（入居者）に対して部屋を貸し付けるのが大きな特徴といえるでしょう。ちなみに不動産業界において、アパートは木造もしくは軽量鉄骨造で２階建てまでの共同住宅を指すことが多く、鉄筋・鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅、3階建て以上の共同住宅はマンションと呼ばれます。
アパート経営における収益源は主に、貸借人からの家賃収入です。これはインカムゲインと呼ばれ、毎月一定の金額がオーナーの元に入ってきます。入居している人がいる限り、継続的に得られるインカムゲインは、アパート経営の大きな魅力と言えるでしょう。またアパートを売却したときには、売却益であるキャピタルゲインも得られます。地価の上昇が見込まれる地域にある物件などは、最初からキャピタルゲイン目的で購入する投資家も存在します。
その一方でアパート経営では当然、支出も発生します。特に不動産取得時には物件の購入費用に加え、登記費用、不動産会社への手数料、各種税金など多くの費用が発生。その後も固定資産税、所得税などの税金、管理会社に支払う費用、設備の点検・修理費用、修繕費用、入居者募集の広告費用、各種保険料などが継続的に発生します。さらに金融機関からの融資を得て購入する場合は、ローンも毎月支払わなければなりません。家賃収入（インカムゲイン）から、それら全ての費用を除いた残金が純利益としてオーナーの手元に残ります。
参考：不労所得を得るために。知っておきたい「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の違いとは
アパート経営で得られる収入について
アパート経営は不動産投資のひとつですが、株式などの金融投資とはイメージがかなり異なります。その実態は会社経営にかなり近い、と考えるべきでしょう。収入を少しでも多く確保し、支出をできるだけ減らすこと……つまりキャッシュフローがプラスの状態をキープすることが、賃貸経営においても大切であることは言うまでもありません。
賃貸物件のインカムゲインにおける収益性を表す指標は、「利回り」と呼ばれます。「利回り」には多くの計算方法がありますが、まず覚えておきたいのは「表面利回り」と「実質利回り」。「表面利回り」は、一年間の家賃収入が物件購入費用の何％になるかをシンプルに表したものです。一方の「実質利回り」は、収入から全ての経費を引いた上で最終的に残る金額（＝純利益）が物件購入費用の何％に当たるかを示したもの。より現実に即した収益性を表す指標となりますが、様々な経費を正確に算出することは困難です。そのため、物件売買情報などに記されるのは主に「表面利回り」となります。
物件購入後の「実質利回り」がどの程度になるのか？ をできるだけ正確に予想することが、アパート経営の成功、失敗を左右する最大のポイントと言っても良いでしょう。その数値によって、ローンの返済計画や大規模修繕のタイミング等が決まってくるからです。
「実質利回り」を正確に予測するためには、地域の賃貸ニーズを調べる、地価の変動を予測する、といったことが必要です。一般的に賃貸物件は「駅近」「都市部」にあるほど有利と思われていますが、必ずしもそうとは限りません。ファミリー向け物件などは駅から離れていても、広い部屋で設備が充実していれば一定のニーズがあることでしょう。地域の特性に合わせた物件を選ぶことが大切です。投資して終わり.......ではなく、オーナーの工夫と努力次第で収益性が高くも低くもなるところが、アパート経営の醍醐味と言えます。
参考：資産価値を高めるために。知っておきたい「表面利回り」と「実質利回り」の違い
アパート経営のリスクについて
アパート経営にも他の投資と同じように、リスクが存在します。中でも空室は最も注意したいリスクのひとつです。「表面利回り」の場合、多くは満室を想定したものであるため、空室が増えると想定通りの利回りとなりません。また自然災害に見舞われる、入居者の死亡事故、家賃滞納など、収入が減るリスクもあります。
ただし、そうしたリスクのほとんどは工夫次第で回避可能です。たとえば空室については、賃貸ニーズに見合った物件を選ぶ、家賃設定を適切にする、ニーズの高い設備を導入する、といった工夫で高い入居率をキープすることができます。また自然災害や火災、死亡事故などのリスクに対しては、保険に加入することで損失を抑えられます。将来の大規模修繕に備えて、キャッシュフローが多い時期に蓄えを残しておく、といったことも必要でしょう。リスクを踏まえた上で綿密にシミュレートすることが、安定的な賃貸経営のコツ。金融投資などにおける下落リスクなどと異なり、投資家自身でリスクヘッジできるのもアパート経営の長所です。
参考：経営破綻しないために知っておくべきリスクと、その回避方法について
アパート経営のメリット
アパート経営における最大の魅力は、長期的に安定的な収入が期待できることです。マンション一室や戸建てといった賃貸経営の場合、退居してしまうと収益がゼロになってしまいますが、アパートには複数の貸借人がいるため、一度に全員が退去する事態はまず考えられません。維持管理費や税金、ローンの支払いといった支出をできるだけ正確に算出した上で、経営計画をしっかり立てれば賃貸経営の成功率は必然的に高まります。
また、節税につなげやすいことも大きなメリットのひとつです。アパートはマンションに比べて減価償却（下記参照）の期間が短く、単年度に多くの経費を計上できるのが特長。そのため、他の事業で黒字が増えた場合などには相殺して所得税などの税額を減らすことができます。
参考：不動産経営の3大経費！ 節税効果も見込める「減価償却」とは？
さらに最終的に相続することを考えても、現金で財産を残すよりも税制面で圧倒的に有利。これはインカムゲインの他に、実物資産が手に入るアパート経営ならではのメリットと言えるでしょう。万一、ローンの支払いを終える前にオーナー自身が亡くなってしまった場合でも、団体信用生命保険に加入していればローン残高がゼロになるため、生命保険のかわりとしてアパートを購入するオーナーもいます。
かつて、アパート経営は一部の資産家が持っている土地を有効活用するために行うのが一般的でした。しかし時代は変わり、現在では各種ある投資スタイルのひとつとしてアパート経営を選ぶ人が増えています。「会社経営に近い」と書きましたが、実際には登記や管理などの業務は外部に委託することで、会社勤めをしながら副業として経営することも十分に可能。土地を持っていないことはデメリットに思われますが、逆に「賃貸ニーズの高い土地を自由に選べる」というメリットにもなります。
これまでシノケンでは、不動産投資未経験の方を数多くサポートし、アパート経営の道へと導いてきました。土地を持っていない、自己資金が少ない、不動産知識が少ない、といった心配をお持ちの方も、初歩から丁寧に御案内いたします。悩む前に、ぜひ気軽にご相談ください。
