不動産投資・アパート経営で知っておきたい「利回り」の「最低ライン」とは？

　不動産投資を含む投資全般において、一般的に重視される指標は利回りでしょう。投資対象の収益性を端的に掴むためには有効な指標です。しかし、表面的な利回りだけで判断することはできません。新築物件と中古物件、都市の物件と地方の物件では条件が異なるため、単純には利回りの最低ラインを比較できないためです。今回は利回りの最低ラインが条件によって、どのように異なるのかについて解説します。

不動産投資やアパート経営で知っておくべき利回りの基本

　まずは利回りについて簡単におさらいしておきましょう。利回りとは、一定期間内（年利の場合は一年間）にどれだけ利益が増えるのかを表す指標です。不動産投資の収益には家賃収入であるインカムゲインと、売却益であるキャピタルゲインがありますが、今回はインカムゲインを主体に考えてみます。

　インカムゲインにおける利回りは「表面利回り」と「実質利回り」があり、それぞれ以下の計算式で求められます。

　表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件購入価格×100
　実質利回り（％）＝（年間家賃収入−経費）÷物件購入価格×100

　実質利回りの方がより実態に近い数値となりますが、物件の修繕などかかる費用は不確定要素が多く、予想しにくいこと、また固定資産税、減価償却費などは経年によって変化することから、一般的には表面利回りが用いられます。

　参考：資産価値を高めるために。知っておきたい「表面利回り」と「実質利回り」の違い

　参考：不動産投資の「利回り」って何？｜不動産投資基本の「キ」

都市部と地方、新築と中古など物件ごとに異なる利回りの最低ライン

　投資対象を比較する上では有効な表面利回りですが、あくまで判断材料のひとつにすぎません。実際に投資するか否かを決断する際には、“経費”も見積もった上で実質利回りに近い数値を自ら算出し、その上で物件ごとの“最低ライン”を見極める必要があります。

　最低ラインは言うまでもなく、利益が出せる利率のことです。金融機関などからの融資を受けて物件を購入しているなら、最低でも実質利回りが借入金利を上回らなければ利益が出ません。逆に自己資金のみで購入するなら利回りが低くても大丈夫ということになります。

　利回りの最低ラインは、投資対象となる物件によっても異なります。以下で具体的な例を見ていきましょう。

【都市部の物件と地方の物件】

　不動産投資初心者にとっては意外なことかもしれませんが、一般的に都市部よりも地方の方が物件の表面利回りは高くなる傾向にあります。その理由は主に二つ。ひとつめは、地方では都市部よりも物件購入価格が安いこと。地方では家賃相場も都市部より低くなりますが、物件購入価格（≒土地価格）が圧倒的に安く済むため、表面利回りが高くなるケースが多いのです。これは地方物件を購入する大きなメリットです。

　ふたつめは、利回りでは空室リスクが反映されないこと。一般的に賃貸ニーズの高い都市部の物件は空室リスクが低く、想定した利回りに近い利益が期待できます。しかし賃貸ニーズの低い地域では、必ずしも満室になるとは限りません。その場合、空室による損失だけでなく、募集広告を出すための費用がかかります。こちらはひとつ目の理由と違い、補正して考えなければなりません。地方物件では同じ地域にある賃貸物件の空室率などを参考にし、利回りを下方修正して考える必要があるでしょう。駅近の物件と駅から遠い物件でも同様のことが言えます。

【新築物件と中古物件】

　中古物件では修繕や設備メンテナンスにかかる費用が新築物件よりも高くなりがちです。しかし、それらは経費であるため、表面利回りに反映されません。中古物件の実質利回りを算出するには、「物件価値を維持するため、将来的にどれくらいの費用がかかるか」をできるだけ正確に見積もる必要があります。

　さらに新築物件では建物購入に充てた費用を“減価償却費”として経費参入できますが、中古物件では減価償却期間が終了しているケースもあることに注意しましょう。こちらも経費なので、表面利回りには表れません。

　もうひとつ、耐用年数も考慮する必要があるでしょう。築年数が極端に古い物件の場合、たとえ利回りが高かったとしても収益を享受できる期間はごく僅かです。利回りだけでなく、投資期間全体を通した収益性で判断します。

【木造とRC造】

　不動産業界では木造2階建てまでの賃貸物件をアパート、鉄骨造、RC造などで3階建て以上のものをマンションと呼びますが、アパートとマンションでは法定耐用年数が異なります（木造アパートの場合は22年、RC造マンションは47年）。そのため減価償却できる期間も異なり、仮に同じ建物購入価格なら一年間に減価償却費として計上できる費用はアパートの方が大きくなります。

　つまりアパートとマンションで同じ表面利回りだったとしても、実質利回りではアパートが有利ということ。一方でマンションは耐用年数が長いため、より長い期間にわたってインカムゲインを享受できるメリットがあります。ただ、実際にはアパートも法定耐用年数よりずっと長い期間にわたって運用することが可能です。

不動産投資、アパート経営は利回りだけでなく総合的に判断を

　このように表面利回りをベースとしながら、物件の種類や状況ごとに補正することで、より正確に利回りの最低ラインを判断することができます。投資信託など他の投資手段とも見比べて検討すべきですが、利回りだけでなく、リスクや期間などを含めて総合的に判断することが大切。不動産投資には全般的に「リスクが低く、長い期間にわたってインカムゲインが得られる」「融資を活用することでレバレッジが効く」「不動産という実物資産が手元に残る」などのメリットがあると言われています。

　シノケンが取り扱う物件は、賃貸ニーズの高いエリアに特化。土地選びから始められるので、長期にわたって安定的なインカムゲインが期待できます。今まで不動産経営の経験がなかった方でも安心。利回りのシミュレートなど資産運用についても丁寧にサポートいたします。