遠方での不動産投資のメリット、デメリットとは？

　アパート・マンション経営などの実物不動産投資は、自宅近くを選ぶのが一番……そう思い込んではいませんか？ 遠方の賃貸物件を投資先のひとつに加えることで、不動産経営の可能性は大きく広がります。遠方の物件に投資することによるメリットとデメリット、対応策を考えてみましょう。

遠方の不動産に投資するメリット

・良い条件の物件を見つけやすい

　遠方の不動産に投資することには、どのような利点があるのでしょうか？ 最大のメリットは何と言っても、選択肢が増えることです。投資先となる候補が増えるほど、希望に近い条件の土地、建物を見つけやすくなります。不動産取得価格や利回りなどは、地域によって大きな差があるためです。

　たとえばオーナーが都市部に住んでいる場合。地方の物件まで視野に入れることで、自宅近くから選ぶより初期投資額を抑えられるかもしれません。地価が急上昇している地方都市などに狙いを定め、インカムゲインだけでなく将来のキャピタルゲインにも期待して投資する、というのもひとつの手です。

　オーナーが地方に暮らしている場合も同様です。仮に自宅近くは賃貸需要が少なかったとしても、入居率の高い都市部の物件まで候補にすることで空室リスクを回避できます。

・リスク分散できる

　土地の価格は、ニーズの変化などによって変動します。自宅や既に所有している賃貸物件が同じ地域内にあると、価格の下落リスクが同じタイミングで起きるため、資産価値全体が目減りしまうでしょう。分散した地域に投資していれば、そうしたリスクを軽減することができます。

　また、日本は自然災害の多い国。不動産投資においても、大きな地震や津波が発生したときのリスクも考えておかなければなりません。遠方に不動産投資することで、たとえ大きな災害が起きたとしても資産を残せる可能性が高まります。

遠方の不動産に投資するデメリット

・融資を受けにくい

　金融機関では、支店ごとに融資可能エリアを分けている場合が少なくありません。抵当権を設定するにあたり、融資可能エリア外の物件だと評価できないことを理由に融資を断られてしまうことがあります。そのため、遠方の不動産に投資するためには、投資先に近い金融機関、あるいは担当エリアのない金融機関で新たに口座を作る必要が出てきます。

　新規口座ではこれまでの信用情報などを活かせないため、融資のハードルが上がってしまうことは遠方投資におけるデメリットのひとつです。土地を購入するのではなく、借りる場合には融資の判断がさらに厳しくなることも覚えておきましょう。

・現地の状況を把握しにくい

　中古物件などに投資する場合、さすがに実物を一度も見ずに購入するのはリスクが高すぎます。入居者募集や家賃設定などの戦略を考える上でも、購入前に現地周辺の環境も確認しておきたいところです。

　また、実際に購入して運用してからも、オーナー自身が管理する場合は設備点検や工事の立ち会い、居住者トラブルへの対応などで現地に行かなければなりません。そうしたとき、近所の物件よりも移動の時間と費用が発生することは遠方不動産に投資するデメリットと言えるでしょう。

・緊急対応が遅れてしまいがち

　アパートが台風など自然災害の被害に合い、緊急対応が必要になった……。そんなとき、自宅と所有物件の距離が離れていると、対応が遅くなってしまいがちです。

遠方不動産に投資するときの対策

　このようにメリットもあればデメリットもある遠方への不動産投資。しかし、デメリットの多くは対策を講じることができます。

　「現地の状況を把握しにくい」「緊急が遅れてしまう」ことに対しては、信頼できる不動産会社と管理会社を見つけることによって解決できます。最低限必要な実物不動産の確認と周辺環境の確認等を済ませたら、通常の管理業務は管理会社に任せきりでも問題ないでしょう。

　設備などの状態や空室などの状況などについては、管理会社が定期的に報告してくれるはずです。入居者の募集方法や家賃設定など、現地の情報についても地元に拠点をもつ不動産業者なら詳しいでしょう。

　そもそも、賃貸物件はオーナーの自宅近くにすべき……という常識は、オーナー自身が管理業務を行う場合の話。会社勤めをしながら副業で不動産経営を行う投資スタイルの場合、行政上の手続きや経理業務、管理業務を外部の会社に委託することが多いため、地域は関係ありません。自宅周辺に固執せず、幅広いエリアから投資先を選ぶ方が有利です。

　シノケンには、遠方への実物不動産投資を多数サポートしてきた実績があります。これまで遠方物件に投資いただいたお客様には「物件管理等の状況をきちんと報告してくれるので安心」「資産運用のアドバイス、困り事の相談にものっていただき、担当者の誠実さを感じる」といった声を実際にいただいています。物件の維持管理、入居者募集などの業務についてもグループ会社に一任いただくことで、本業を続けながら余裕をもって不動産経営を行うことが可能。全国の主要都市に拠点を構えており、地方の物件にも強いので安心です。