副業時代で注目集まる不動産投資・アパート経営の基本

　将来に対する不安や生活水準の向上を目的に、副業を始める人が増えています。厚生労働省は働き方改革を進める中で2018年1月に「副業・兼業の促進に関するガイドライン」を新設、「原則、副業・兼業を認める方向とすることが適当である。」などと明記されたことで、副業を認める企業が増えてきました。会社員が副収入を得るにあたって、不動産投資は理想的と言われています。その理由を探るとともに、注意点を考えます。

会社勤めしながら無理なく副収入を得られる不動産投資

　新設された「副業・兼業の促進に関するガイドライン」では、従来のモデル就業規則に示されていた「許可なく他の会社等の業務に従事しないこと」という規定が削除され、代わりに「労働者は、勤務時間外において、他の会社等の業務に従事することができる」と記載されました。こうした変化を受けて、大手企業が続々と副業・兼業を解禁。その流れは近年、中小企業にも広がりつつあります。

　会社員が新たに副業を始める際に、重視したいポイントは何でしょうか？ 大前提として、本業に支障を出さないことが挙げられます。ただでさえ忙しい会社員。ときには出張や接待などもあるでしょう。時間の融通が利き、臨時対応などが少ない、かつ拘束時間ができるだけ少ない副業が理想的です。時間や手間が多くかかる肉体労働やサービス業などを副業にすると本業に悪影響となるばかりか、本人にも過大な負荷がかかり、最悪の場合は身体的・精神的健康を損なってしまうケースも。そうなっては元も子もありません。

　また収益性が高いことも条件となるでしょう。生活を助けてくれる、将来の安心に繋がるような収益がなければ、忙しい中で副業を続けるモチベーションが得られないからです。できるだけ短い時間、少ない手間で高収入を得られる副業を選ぶのがポイントです。すると、真っ先に思い浮かぶのは投資でしょう。

　株式投資やFXなどの金融投資は少ない資金から始めることができ、レバレッジをかけて大きな収益を狙うことができます。ただ大きなリターンを狙うとそれだけリスクが高まり、元本割れや大きな債務を背負ってしまう可能性があります。また株価や為替が大きく動く局面では、緊急対応しなければならなくなる可能性も。リスクや手間を減らすには投資信託などローリスク・ローリターン型投資を選ぶ必要があり、収益性とのバランスが難しいところです。不動産投資の中でもJ-REITなどの商品は金融投資に近い性質を持っています。

参考：大手が続々解禁！ サラリーマンの副業選び、知っておきたい三原則

　そこで副業の有力候補となるのが、アパート・マンション経営などの実物不動産投資です。実物不動産投資では登記などの手続き、管理業務など日々の作業を専門業者に任せることもできるので、本業にほとんど差し支えません。

会社員だからこそ不動産投資を勧める理由

　会社員を続けながら不動産投資を副業とすることには、以下に挙げるように数多くのメリットがあります。

■フロービジネスとストックビジネスをバランス良く行える

　「フロービジネス」は、物品やサービス、労働力などを提供する対価として収益を得るビジネスモデルのことで、会社勤務も代表的な「フロービジネス」のひとつです。「ストックビジネス」は資産や知財などを活用することで社会に価値を提供し、継続的に収益が得られる構造としたビジネスモデル。実物不動産投資は「ストックビジネス」にあたります。将来にわたって収入を安定させるためには「フロービジネス」と「ストックビジネス」を上手く組み合わせることが理想であり、会社員を続けながら不動産投資を行う方法が適している……というわけです。

　ローン完済後には不動産という大きな資産が手元に残り、家賃収入が継続的に入ります。これは給与所得がなくなった老後を考えたときに大きなメリットとなるでしょう。さらに自分に万一のことがあったときでも団体信用生命保険に加入していれば安心。団体信用生命保険はローン返済中に本人が死亡した場合、ローンの債務免除を受けられる保険であるため、不動産投資を生命保険の代わりに活用する人が多いのです。

参考：副業ならストック性の高いビジネスである不動産投資が有利な理由

■節税対策につながる

　不動産を経営する上で発生する「税金」「減価償却費」「ローンの金利」などの出費は、経費として計上することができます。この仕組みを上手く活用すれば、節税が可能に。たとえば減価償却費を大きくして不動産所得に会計上の赤字（減価償却費は架空の経費なので、あくまで会計上の赤字です）を作り、給与所得を圧縮する、といった方法です。

参考：節税対策にも繋がる！？ アパート経営に関わる三大経費とは

■会社員は融資でも有利

　会社員は毎月の収入が安定しているため、個人事業主、会社経営者などよりローンの審査に通りやすいと一般的に言われています。自己資金が少なくても金融機関から融資を受けやすく、しかもレバレッジ効果によって大きな収益が期待できます。これは会社員ならではのメリットです。一棟目の不動産経営が軌道に乗れば、二棟、三棟と投資先を増やし、さらにレバレッジ効果を高めることも可能でしょう。

参考：アパート経営にはいくら必要？ 年収別の不動産投資をガイダンス

副業する上で押さえておきたいポイント

　次に、副業として不動産経営する上で注意しておきたいポイントを考えてみます。不動産投資している事実を勤務先に申告すべきか否かの判断は、就業規則によって異なります。ちなみに厚労省の「モデル就業規則」では「労働者は、勤務時間外において、他の会社等の業務に従事することができる」としつつも、事前に会社に所定の届出を行うことを前提とし、「労務提供上の支障がある場合」や「企業秘密が漏洩する場合」「会社の名誉や信用を損なう行為や、信頼関係を破壊する行為がある場合」「競業により、企業の利益を害する場合」は会社が個人の副業を禁止または制限することができる、としています。たとえ本業に支障は出ない、と思えたとしても就業規則に違反していないか、事前に必ず確認しておきましょう。

　また、副業による収入の金額を会社に隠しておきたい場合には、住民税の納税方法を予め「普通徴収」にしておくのもポイント。住民税を給与から差し引く「特別徴収」にしていると「住民税の決定通知」が会社に届き、その金額から副業による所得額を悟られてしまうためです。

　なお、副業を全面的に禁止している会社であっても、所有不動産による家賃収入は認められるケースがほとんどです。これを禁止してしまうと、親が遺したアパートやマンションなどの不動産を相続することができないためです。

参考：会社に申告は必要？ 副業として始める不動産投資の注意点とは

　不動産投資を始める時期は、早ければ早いほど有利、と言われています。若い年齢からローンを組むことによって早い段階からキャッシュフローをプラスにできること、ローンの返済期間を長くして月々の返済額を少なくすることもできるのが理由です。会社員の場合、金融機関からの融資が得られる勤続年数を迎えたタイミングこそ、不動産投資を始める好機かもしれません。長年にわたってお客様のアパート経営をサポートしてきたシノケンなら、自己資金が少なくても不動産投資を始めることが可能。セミナーを通して不動産投資の知識を身に付けることもできます。