災害への備えを考える
自然災害が、いつどこで発生するか予想することは困難です。大規模災害では、生命が危険にさらされ、家や車などの資産を失ってしまうリスクすらあります。不動産投資家の場合は、個人で所有している資産に加え、収入源である不動産資産のことも考えておかなければなりません。
激甚災害が頻発する日本
日本は地震や津波、洪水などの土砂災害、大雪、火山の噴火など、自然災害が多い国です。2011年に発生した東日本大震災は被害範囲が広く、死傷者数も戦後最大規模でした。それ以降も2014年の豪雨による広島市の土砂災害、2016年の熊本地震、2017年の九州北部豪雨、2018年の西日本豪雨、2019年の台風19号、2021年の伊豆山土砂災害など、毎年のように激甚災害が発生しています。
さらに、太平洋側の広い地域に大きな被害をもたらすと予想される南海トラフ地震、人的被害だけでなく、国や経済の中枢機能への影響が心配される首都直下地震など、近い将来に高い確率で起こり得ると予想される災害もあります。災害そのものを事前に予測し、避けることはできません。では、どのような対策をとるべきでしょうか？
災害に強い不動産を選ぶには
住宅に大きな被害をもたらす主な自然災害としては、地震や水害、土砂災害が挙げられます。まずは、そうした災害による被害を受けにくい住宅にすることが大切です。ポイントはふたつ。
ひとつは、自然災害が発生するリスクの低い、もしくは発生しても被害を受けにくい立地を選ぶことです。水害、土砂災害に対しては、ハザードマップ（※）でリスク、被害想定等を確認することが有効な手段となります。津波や洪水が発生したときの浸水深度、土砂災害危険箇所も確認できます。地震に対しては、強固な地盤を選ぶことが大切。建築時の地盤調査は義務化されており、十分な地耐力（地盤が重みに耐えられる強さ）がない場所に住居等を建てる際は、地盤改良工事が必要になります。不動産投資の場合は、オーナーが居住している地域、既に別の物件を所有している地域から離れたエリアに新たな物件を持つことも、リスク分散手段のひとつとなるでしょう。
※自然災害による被害の軽減や防災対策に使用する目的で、被災想定区域や避難場所・避難経路などの防災関係施設の位置などを表示した地図。
シノケンでは、施工前に必ず第三者の地盤調査会社による綿密な地盤調査を実施し、必要な場合には地盤改良工事を行っています。また全てのアパートにおいて、地震によるたわみが少なく、浮動沈下が起こりにくい「べた基礎」を採用。さらに独自の保証として10年間の地盤保証を提供するなど、万全の対策をとっています。東日本大震災でに液状化の被害が大きかったエリアでも、シノケン施工のアパートでは液状化による傾斜等の被害が発生しませんでした。
ふたつは、建物を地震に強い構造、設計とすること。日本にある住宅は、6割近くが木造です。一般的に木造住宅は鉄骨造、鉄筋・鉄骨コンクリート造よりも耐震性が低い、と思われがちですが、実はそんなことはありません。木材は鉄、コンクリートよりも比強度（単位重量あたりの強度）が高く、地震による揺れに強い部材です。設計にもよりますが、相対的に耐震性は高いと言えるでしょう。実際にシノケンが施工した木造アパートでは、近年の大地震においても、倒壊・半壊が起きていません。
参考記事：地震や災害リスクについて、どのような対応を行っていますか？
被害を最小限に抑える対策も必要
ただ、どんなに備えていたとしても完全に被害を避けられないのが、自然災害の恐いところです。万一に備えて被災してしまったときのリカバリー方法も考えておかなければなりません。不動産投資の場合は、建物の被災による収入減を補償してくれる保険に加入するのも一案。シノケンでも、自然災害によってアパート建替えの必要が生じた場合に収入を補填できる各種保険を用意しています（家賃保険）。
参考記事：天災リスクに対するシノケンのアンサー
さらに、集合住宅の管理的な側面では入居者のフォローも考えておく必要があるでしょう。シノケンでは地震などの災害発生時に、同社が管理するアパート入居者の携帯電話にメールを一斉送信するシステムを2005年から導入。安否確認やアパートの被災状況の把握に役立ててきました。
自然災害に強い建物、管理体制にすることは、入居者の生命、安全を守り、ひいてはオーナーの資産価値を守ることにつながります。万一の事態を想定し、しっかり準備しましょう。
