アパート経営、コロナ禍でも駅近物件が人気

　不動産投資家にとって、どこに物件を建てるか？ は最も難しい問題でしょう。都市部や主要駅から近い土地……つまり、利便性の高いエリアほど需要が多いことは当然ですが、近年はその傾向がさらに強まりつつあるようです。今回は、コロナ禍の現状を踏まえながら、住宅需要の多い地域について考えてみましょう。

都心へのアクセスが良い地域にニーズが集中

　まずは、公示地価から、土地の価格が地域によってどのように変動しているか？ を見てみましょう。昨年１月時点では、新型コロナウイルスの影響によって全国的に地価が下降したことは、「2021年公示地価に見る、土地価格最新動向」でお伝えしました。特に、三大都市圏（東京・大阪・名古屋）は商業地、住宅地とも下降幅が大きくなっています。

　しかし、そうした厳しい状況下でも、地価上昇を継続した地域がありました。東京都の中でも、特に地価が高い港区や目黒区です。国土交通省は、「（港区や目黒区は）高級住宅地を中心に環境・利便性の良好な地点が多く、コロナ禍の影響が小さい高所得層が需要者の中心となることから、上昇地点が相対的に多く見られた」 と分析。以前から、都心部では地価上昇が続いており、需要が新型コロナウイルスの影響を上回った、と見ることができます。

　東京都を取り囲む千葉県、神奈川県、埼玉県の一部でも、地価が上昇したエリアがありました。いずれも、都心へのアクセスが良い駅の周辺地域です。また、ある住宅メーカーが20〜30代の男女を対象に実施した、マンション需要に対するアンケートでは、コロナ禍になっても「マンションを購入したい」と考えている層は大きく減っておらず、特に都心６区（港区・渋谷区・新宿区・中央区・千代田区・文京区）への物件購入を検討する人は増えた、とレポートしています。

　こうした状況から読み取れるのは、新型コロナウイルスの影響で住宅需要全体が落ちた一方で、より利便性の高いエリアを求める需要が増えている、という事実です。テレワーク化が急速に進む昨今ですが、自宅から一歩も出ずに仕事を完結できる人は希でしょう。近年、通勤時間をより短くしたい、というニーズは継続的に高まっており、その傾向がコロナ禍でより顕著になったようです。

駅近物件は今後もますます需要増の見込み

　同じエリアの中でも、駅から近いエリアと、遠いエリアでは需要に大きな差があります。国土交通省は、2018年の公示地価公表時に、「住宅地の地価変動が、駅からの距離によってどう異なるか」という興味深いデータを発表しました。レポートによると、「駅から500m未満の地域では1.7%の上昇、1km未満では1.3%、1.5km未満では0.6％、と駅から離れるほど上昇幅が狭まり、駅から2kmを超えた地域では下落している」というのです。さらに、2008年に起きたリーマンショック後の地価変動においても、駅から近いエリアほど元の水準に回復する期間が短く、駅から遠いエリアほど回復に時間がかかった、あるいは元の水準に戻らなかった、というデータもあります。

　これらのデータより、近年、都心や都心へのアクセスが良い近郊部、駅に近いエリアの需要が高まっている一方で、郊外、特に駅から離れたエリアの需要が落ちているということ。人々が住む土地を選ぶ上で、「利便性」に重きが置かれる傾向が一層強まっていることが分かります。また、利便性の高いエリアは、不景気や新型コロナウイルスなどの危機に対しても強いことが示されました。人口減少局面に入った日本の現状を踏まえると、利便性の高いエリアに人口が集中し、それ以外の地域ではさらに人口が減っていく。人口が少なくなったエリアでは、インフラの維持など自治体の運営がコスト的に難しくなり、さらに人気が下降する……という住宅需要の大きな変化も予測されます。

将来性のあるエリアを見極めるために

　不動産投資において、物件を建てる土地を自由に選べるなら、需要の高まりが期待できるエリアに投資する方が確実です。ただ、そうした土地は現在の地価も高く、多くの初期投資が必要。資金をどう確保するかといったノウハウに加え、投資に対するリターンがどれだけ期待できるのかを見極める目が求められます。

　「賃貸住宅に強い建築会社ランキング」で６年連続１位のシノケンは、都心部のアパートはもちろん、日本全国の都市圏、その周辺エリアをカバー。資産性の高いエリアに集中して事業展開し、お客様の資産価値を最大化する努力を長年にわたり続けています。不動産経営未経験の方、自己資本の少ない方でも安心してアパート経営を始めることができます。