不動産投資で気をつけるべきリスク
不動産投資信託やクラウンドファンディングなど、新たな投資商品の登場もあって、近年ますます注目されている不動産投資。中でもアパート経営は長期にわたって安定した収益が期待できる投資、実物資産が手に入る投資として人気があります。しかし、そうした不動産投資においても注意したいリスクは存在します。代表的なものが「空室」と「管理コスト」。今回はこうした不動産投資におけるリスクについて考えてみます。
収入だけでなくコストにも注目
不動産投資で得られる収益には、売却益である「キャピタルゲイン」と、家賃収入からなる「インカムゲイン」がありますが（参考記事：不労所得を得るために。知っておきたい「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の違いとは？）、インカムゲインを考えるとき、まず気になるのは「毎月の家賃収入がいくらになるのか？」でしょう。単純に考えれば、一室あたりの家賃が高く、部屋数の多い物件ほど有利に思えます。家賃収入の総額を物件の購入価格で割った数字のことを「表面利回り」と言い、不動産投資情報においてよく用いられます。
しかし、実際の不動産経営においては、家賃収入がすべて利益になるわけではありません。管理費や維持費、修繕費、共用部の光熱費、借入金の利子、租税公課など様々な経費がかかります。家賃収入からこうした経費を差し引いた、純利益を算出することが大切。純利益を物件購入価格（初期費用ふくむ）で割った数字のことを「実質利回り」と呼び、「表面利回り」よりも現実に即した数字と言えます。
参考記事： 資産価値を高めるために。知っておきたい『表面利回り』と『実質利回り』の違い
たとえば購入価格の低い中古物件では、表面利回りが高く算出されます。ところが実際には建物や設備が古くなることで修繕費等がかさみ、実質利回りが低くなる可能性があります。最初から実質利回りだけが記されていれば苦労しないように思われますが、実質利回りは変動要因が多く、予想しにくいのも事実。そのため、ひとまず表面利回りで記されることが多いのです。投資物件は購入価格や家賃収入だけでなく、経費がどれくらいかかるかを想定した上で選ぶようにしましょう。
空室と経年によるリスク
実質利回りを考えても、それだけでは十分と言えません。多くの場合、利回りには空室リスクが考慮されないためです。極端な話、同じ延床面積なら一室あたりの面積を減らして部屋数を増やすほど家賃収入が増え、利回りが良くなるはずですが、実際にはそうなりません。部屋が狭いことで魅力が薄れ、入居率が下がる（＝空室率が上がる）ことが予想されるためです。
物件購入価格を下げるために設備等を簡素化した場合にも同じことが言えます。アパートなど賃貸物件の場合は競合となる物件や地域の特性を調査した上で、ニーズに見合った部屋の広さや設備とし、適切な家賃を設定する必要があります。土地から選べる場合には都市部など、そもそも空室率の少ないエリアを選ぶことも大切です。
さらに、建物の経年変化も考えておく必要があるでしょう。先ほど、古くなった建物は価値を維持するためのコストがかさむ、と言いましたが、経年変化によるリスクはそれだけではありません。物件としての魅力が下がることで空室率が上がる、家賃を下げざるを得なくことが考えられます。また家賃相場は地域全体の人口増減といった外的要因にも左右されます。
不動産経営は信頼できるパートナーと
このように不動産経営では購入価格と家賃収入以外に、様々なリスクを勘案して物件を選ぶ必要があります。自分ひとりで判断するのはとても無理……そう感じるかもしれません。でも、信頼できるパートナーがいれば安心。シノケンはアパート経営に特化したプロフェッショナル集団です。空室リスク、家賃相場低下のリスクが少ない好立地の物件をご紹介するなど、土地選定から入居者募集、建物の維持管理まで、お客様の資産形成を手厚くサポートいたします。
