不動産投資におけるアパート経営とマンション経営の違いとは？

　在宅時間が増えたので自宅にいながらできる副業に興味がある。老後を考えた資産形成をしたい……等の理由で、不動産投資への関心が高まっています。ひとくちに不動産投資と言っても、不動産投資信託（J-REIT）のような投資商品から民泊など様々な種類がありますが、アパート経営やマンション経営には「現物資産が手に入る」という醍醐味があります。アパート経営とマンション経営にはどのような違いがあるのでしょうか？ この記事では、それぞれのメリットとリスクを考えてみます。

建物の設計、施工の自由度はアパート経営が有利

　アパート経営もマンション経営も、ともに実際の不動産を取得し、運用することで利益を得る不動産投資です。アパート経営の場合、そのほとんどは一棟を丸ごと取得するのに対して、マンション経営では一室ごとに取得する「区分所有」が一般的。マンションでも一棟全体を取得することは可能ですが、そうしたスタイルで販売される物件はごく限られているのが現状。また自分で建てるとなると莫大な資金を必要とします。よって、この記事でもアパート経営は「一棟所有」、マンション経営は「区分所有」を前提として話を進めます。

　まずは建物から考えていきましょう。マンションの場合、区分所有となるので建物の設計や間取り、設備などは全体の仕様に従うことになります。一方でアパートの場合、建物はオーナーの意思でいかようにも設計、選択できます。間取りや設備、デザイン等は商品力そのものであり、家賃や空室リスクにも大きく関わる部分。不動産経営における自由度はアパートの方が圧倒的に高いと言えるでしょう。ただし、自由度が高い分だけ手間もかかるので、これはメリットにもデメリットにもなり得ます。登記などの手続きにおいても、一棟所有の方がより専門的な知識を必要とするのも確かです。

　マンションにしてもアパートにしても、土地の広さや建物の規模などに応じた取得費用等を用意した上で、金融機関からの融資を受けて購入するのがごく一般的。マンションは一室から購入でき、手軽に不動産経営を始められるのが利点です。ただ、これも都心のワンルームマンションと郊外のアパート一棟を比較すると購入費用はさほど変わらず、一概に比較することはできません。融資審査のハードルについては、借りる金額の大小、オーナー個人や事業運営者の信用によって異なりますが、一般的にアパートは担保評価がつきやすい点で有利、と言われています。

利回りや空室リスクにも違いがある

　さて、不動産経営における最も大事なポイントである、「利回り」についてはどうでしょうか？ この点においても物件ごとに様々ですが、一般的にはマンションよりもアパートが有利、とも言われています。一室あたりの建築費用、建物の耐用年数といった違いにより、利回りにも差が出ることは確か。マンションが長期間かけて原資を回収するのに対し、アパートは高い利回りを前提として、より短い年数で原資を回収する傾向にある……と言うことはできるでしょう。また同じ原資であればアパートの方が一度に費用計上できる減価償却額が大きく、コストコントロールしやすい効果もあります。

　ただし実際の利回りには、「空室率」が大きく影響することも大事なポイント。空室による収入減は不動産投資を始める方が最も心配するリスクのひとつでしょう。まず大前提として、アパートには複数の部屋があるため、相対的にリスクが低いと言えます。ワンルームマンションの場合、そこが空室になってしまうと収入源がゼロになってしまうことを考えると、そのリスクは決して小さくありません。さらにマンションの場合は、空室になっても管理費・共益費などを支払い続ける必要があるのもデメリット。

　アパート経営においても修繕費用などを積み立てておく必要がありますが、いつ、どの規模で行うかはオーナーの裁量で行うことができます。また共有部分の清掃など日常的な管理も、管理会社に委託する、コスト削減のためオーナー自身で行うなど自由度があります。一方で、建物の老朽化は一般的にマンションよりもアパートの方が早く、集客力低下につながる恐れもありますが、定期的な修繕、家賃の適正化などでリスクを下げられます。

　マンション経営とアパート経営、それぞれのメリットとデメリット、リスクをまとめてみました。

■マンション経営（区分所有）のメリット

・物件価格が幅広く、購入費用が安い物件もある。
・建物の設計などに手間を要しない。
・登記などの法的手続きが比較的簡単。
・耐用年数が長く、長期にわたって収益が期待できる。

■マンション経営（区分所有）のデメリット・リスク

・建物の設計、施工にオーナー自身がほぼ関与できない。
・利回りは相対的に低め（物件による）。原資を回収するまでに時間がかかる。
・空室によって、収入ゼロになってしまうリスクがある。
・空室になっても維持費などの費用が発生し続ける。
・管理や修繕の規模、タイミングをオーナー自身でコントロールすることが難しい。

■アパート経営（一棟所有）のメリット

・建物の設計、間取り、設備など物件の商品性にオーナーが関与できる。
・融資を受ける際に担保評価がつきやすい。
・一度に経費計上できる減価償却費が高い。
・利回りが高め（物件による）。原資を回収するまでの期間が短くて済む。
・空室リスクが相対的に低い。
・管理や修繕の規模、タイミングをオーナー自身でコントロールできる。コストコントロールしやすい。

■アパート経営（一棟所有）のデメリット・リスク

・建物の設計、施工などに手間と時間を要する。
・一棟分の購入費用が必要。
・登記などの法的手続きが比較的複雑。
・建物の老朽化などによって集客力が下がり、空室率が上がるリスクがある。

アパート経営は信頼できるパートナーと

　このようにアパート経営にもマンション経営にも、それぞれメリットとデメリットがあります。アパート経営については信頼できるパートナーを見つけることで、リスクを大幅に下げることが可能。長年にわたってアパート経営の実績、ノウハウを積み上げてきたシノケンは、資金の相談から建築、法的手続きや入居者募集のフォローまで、あらゆる側面でオーナー様をフルサポートいたします。空室リスクについても、ニーズの高い単身者向け物件をターゲットとし、高い収益性が見込める土地を仕入れるなどの工夫でリスクを最大限に下げています。

　自己資金が少なくてもアパート経営を始めることは可能です。アパートを経営してみたい、と思っている方はぜひシノケンにご相談ください。