税金から維持費まで、アパート経営にかかるコストを解説
アパート経営には“家賃収入”という確実なインカムゲインがあり、アパート自体が資産にもなりますが、一方で維持するには様々なコストがかかります。何に、どれくらいの費用がかかるか把握しておかなければ、正しい利益率を求めることができません。ここではアパート経営する上で必要なコストについて、種類ごとに解説します。
アパート経営でかかる税金、増える税金は？
資産としてアパートを所有したり、運用して利益が出たりすると当然、税金を払う必要があります。代表的なものでは、「固定資産税」と「都市計画税」が挙げられます。
「固定資産税」は、土地や建物などの固定資産（不動産）を所有している人に対して課税される地方税のことで、税額は土地と建物の評価額によって変わります。「都市計画税」は「市街化区域」にある不動産に対して課せられる税金です。税額の計算には固定資産税と同じく土地と建物、それぞれの評価額が用いられ、税率は0.3％を上限に各市町村が決定します。このふたつの税金は資産に対してかかる税金なので、収入の大小にかかわらず発生します。
参照：不動産特有の税金『固定資産税』『都市計画税』ってなに？
・所得税と住民税
給与などの場合と同じように、不動産投資で所得を得た場合にも所得税が課されます。所得税は、所得金額が高くなるほど税率も高くなる累進課税制度である点に特徴があります。赤字の場合には発生しません。また不動産以外の所得がある場合には、確定申告で合算し、損益通算できます。
住民税は住所を置く都道府県、市町村に納める税金で、一律の「均等割り額」と所得金額を元にした「所得割額」の合計で税額が求められます。「所得割額」は、全国ほとんどの自治体で合計10％の税率（一部例外あり）。所得が増えても税率は変わりませんが、税額は増えます。他に、社会保険料や年金保険料等も所得金額によって納める金額が変わるので、注意しましょう。
参照：この税金はどんな意味？ 押さえておきたい不動産投資に関わる税金の種類
・事業税
不動産投資における「事業税」は、自治体がその投資事業を「事業的規模である」と認めた場合に発生する税金です。事業的規模の認定基準は自治体によって異なりますが、たとえば東京都の場合は、10室以上あるアパートが対象となります。また事業所得が290万円以下である場合は全額控除となるため、課税対象にはなりません。
不動産投資事業が軌道に乗り、事業規模が拡大してきたら事業税が発生する……と理解しておきましょう。なお、事業税は投資実施者が法人でも、個人でも発生しますが、個人の場合は慣例的に「個人事業税」と呼ばれることがあります。
アパート経営でかかるランニングコストは？
・アパートローンの返済
金融機関等から融資を受けている場合、その返済額は出費の中でも大きな割合を占めることになるでしょう。返済額は元本分と利子を合わせた金額となります。収益性を上げるためには、利子ができるだけ少ない借入先を選び、返済期間を短くする努力が必要です。
なお返済額のうち、一部の利子（建物や設備など）は経費として計上できます。
参照：節税対策にも繋がる！？ アパート経営に関わる三大経費とは
・建物管理費
共用部の清掃や各種設備の点検・保守等にかかる費用のことを「建物管理費」と呼びます。日常の清掃などはオーナー自身が行うケースもありますが、多くの場合は管理会社に管理費用を支払って委託します。消防設備やエレベーターの点検など、専門的な知識を必要とするものもあります。共用部分にかかる火災保険料や地震保険料が建物管理費に含まれる場合もあります。
・修繕工事費
建物の経年劣化や不具合が発生したときの修繕工事費も、あらかじめ予算に組み込んでおく必要があります。外壁のひび割れ、給水・消防設備の故障など共用部分の修繕費用はもちろん、居住者の入退去時に行う壁紙の張替え、クリーニングといった原状回復費用も必要です。
原状回復費は賃貸借契約の内容に沿って入居者とオーナーの負担配分を決めますが、経年劣化が原因で発生した修繕費については、オーナー側の負担とするのが一般的です。
・賃貸管理費
家賃回収や入居者からのクレーム対応など、建物以外の管理を委託する場合の費用です。
・広告費用、仲介手数料
空室リスクを避けるには入居者募集の広告が必要になることもあるでしょう。管理会社が賃貸管理等と一括して広告・宣伝も引き受ける場合がほとんどですが、いずれにしても費用がかかります。
仲介手数料は入居者と賃貸契約を取り交わす際、不動産仲介会社に支払う手数料です。入居が決まる度に発生します。
・士業への報酬
不動産投資では、税務や行政上の手続きなど、煩雑で専門的な知識を必要とする作業が多数あります。税理士や司法書士などの専門家に依頼するのが一般的であり、オーナー自身で行うよりも効率的でしょう。
参照：収益を最大化するために。知っておきたい計上できる・できない『諸経費』
コスト管理には専門家のアドバイスが不可欠
アパート経営で確実に利益を上げるには、収入だけでなくコストを徹底的に管理することが大切です。事業が軌道に乗り、事業規模を拡大しよう、という段階でも収入増とコストの関係をよく見定める必要があります。
費用をできるだけ抑えながらアパート経営を円滑に進めるには、経験豊富なプロに相談するのが一番。シノケンにはアパート経営にまつわる各分野に精通したスタッフが揃っています。
