意外と知らない地盤保証制度とは
アパート経営は比較的リスクの少ない不動産投資ですが、時として想定しえないトラブルが発生することもあります。例えば地盤沈下など、建物を支える地盤が変化して、建物に被害が発生してしまう可能性も。そうした不測の事態に備えるために「地盤保証」という制度があります。今回は地盤保証制度について解説します。
地盤保証制度とは
建物を建てた時点では問題がなくても、何らかの要因で地盤が変形し、それによって建物が傾き、壁にヒビが入ったり、窓やドアが閉まりにくくなったり……とった不具合を生じることがあります。地盤のゆがみによって建物が傾くことを「不同沈下」と言いますが、不同沈下は何によって起きるのでしょうか？ 主に以下のような原因が考えられます。
・空隙
建物下の地盤に井戸や防空壕などの空間があり、その空間が建物の重みで潰れ、不同沈下を起こすことがあります。
・腐植土層や軟弱層など
地盤の中に腐植土層や軟弱層などの柔らかい層があると、時間の経過とともに地盤が変形して不同沈下を起こすことがあります。
・強度不足
地盤の強度を誤って判定した結果、建物を支える杭が動いたり、基礎部分が沈み込んだりして不同沈下につながることがあります。
建物を建てる前には必ず地盤調査を行い、必要な地盤補強工事などを実施しますが、100％不同沈下を防げるとは限りません。地盤保証制度は、そうした不動産経営のリスクから、オーナーを守るための制度。地盤調査および地盤補強工事を行ったにもかかわらず、このような不同沈下が発生してしまった場合に、地盤の修復工事や建物の修繕費用を補償します。
契約内容によって補償範囲は異なりますが、多くは建物や地盤の修復費用だけでなく、工事期間の仮住居費用や身体、財物への賠償費用を含むものが多くなっています。保証期間についても契約内容によりますが、完成引き渡し日から10年間～20年間が一般的です。
地盤保証は、オーナー自身が加入するタイプの保険ではなく、建築会社や地盤補強会社が損害保険会社と契約します。「地盤調査または地盤補強工事の瑕疵（欠陥や不具合、見逃しのこと）により、建物が不同沈下した」と認められた場合に、保険会社から保険金が支払われます。
不動産オーナーにとって大きな安心材料となる地盤保証ですが、注意点もあります。あくまで「地盤調査または地盤補強工事の瑕疵があった場合」に適用される保険なので、地震や噴火、洪水といった自然災害によって生じる不同沈下は対象外。つまり、地震による液状化で建物が傾いた場合には補償されません。また崖崩れ、地滑り、断層、地割れなど、周辺を巻き込んだ地盤変動なども対象外です。そうしたリスクに備えるには別途、地震保険に加入する必要があります。
充実した保証で安心のアパート経営を
アパート経営のリスクマネジメントには、事前の地盤調査が不可欠です。そもそも汚染された土壌や軟弱地盤は改良に大きな費用がかかるうえ、アパート経営のためのローンが組めないこともあります。また、地下に大きな障害物が埋まっていれば、アパートは建てられません。シノケンでは、こうした条件をすべてクリアした高品質な土地をオーナー様にご紹介しています。
その上で全ての物件に「引渡後、20年の地盤保証」を付与。工事期間中の入念な自主検査、第三者機関からのチェック、10年の建物保証などとあわせて、初めての方でも安心のアパート経営を実現しています。
