株式会社シノケングループ中長期ビジョン　③
-シノケングループとSDGsへの貢献-

各セグメントの取り組み

■不動産セールス事業：収益の柱を担う主力事業

当社グループは1990年の創業以来、個人投資家（会社員層）等に対し投資用アパートメント経営のビジネスモデルを提案してまいりました。主な収入源は投資用アパートメントの企画、開発、建築、販売および投資用マンションの企画、開発、区分販売であり、本事業は連結売上高の約半分を占めております*2。用地仕入、営業、設計、施工の各分野のスペシャリストがオーナー様の資産づくりのため、ワンストップでアパートメント経営の仕組みを提供していることが特色です。用地仕入に関しては、主要都市の駅徒歩10分圏に絞り、入居率を長期間安定させるため、独自のノウハウとマーケティングで妥協のない仕入を行っております。また建築工事を内製化し、土地形状や周辺環境に合わせたオーダーメイドの設計と、自社施工により品質管理とコストダウンを両立させ、オーナー様の資産づくりに貢献しております。

 

■年間着工棟数日本全国第1位

全国賃貸住宅新聞発表の「賃貸住宅に強い建築会社ランキング」において、自社開発着工棟数が2015年から5年連続で全国第1位となりました。当社グループは土地を持たない、自己資金が少ないといったオーナー様に対し最適な土地の選定から、資金の調達まで多様にサポートしてまいりました。特に日本有数の実績をもつことから各種金融機関様からもご信頼をいただきスムーズな紹介、資金調達を実現してまいりました。

当社グループでは、設計から建築、販売までをワンストップで行うため、1つの建物に掛ける期間を短くすることが資金効率性や事業リスクの観点から重要となります。このため、設計の柔軟性が高く、工事期間が短いという利点がある木造建築を中心とした住宅を提供してまいりました。これにより、早期に投下資金の回収を図り、環境変化に伴うリスクを低減するとともに、土地形状に合わせた競争力ある収益物件をオーナー様に提供することが可能となります。

不動産サービス事業：ストックビジネスによる新たな収益の柱

本事業では、主にグループ会社が販売したアパートメント・マンションを対象として、賃貸経営に欠かせない「入居者様対応」、「建物のメンテナンス」、「空室の新規入居者募集」、「退去精算」などといった賃貸管理業務の一切を当社が引き受け、オーナー様にとって賃貸住宅経営の負担にならないよう、バックアップを行っております。また、管理戸数は38,317戸と九州に本社をおく管理会社としてNo.1の管理戸数実績をあげております（全国賃貸住宅新聞第1422号）。2020年1月にはオーナー向けアプリをリリースし、物件の収益や保有される不動産の現状をスマホで見える化いたしました。今後も、様々な角度からお客様を総合的にサポートできるよう、グループシナジーを活用し、より利便性の高いサービスをご提供できるよう常に改善を進めてまいります。

本事業は賃貸管理の他、マンション管理、家賃等の債務保証、少額短期保険、賃貸仲介、アセットマネジメント、不動産テクノロジーに携わる事業会社で構成されており、連結売上高の約２割、営業利益の約3割を占めております。

この入居率を支えているのは当社グループの賃貸管理業務です。入居者様の募集から入居後のフォロー、退去時の原状回復工事まで総合的にコンサルティングを行っております。これらの業務には「オーナー様担当チーム」として、専門のチームスタッフがオーナー様のサポートを対応させていただいております。また、入居率向上のためには専門の営業部隊を組織し、各地域の不動産賃貸仲介業者と強固な関係を構築しております。これにより、空室をできるだけ生じさせない状態を維持し、高い入居率に繋げております。また、入居者様の満足度も重要なファクターとなるため、設備・間取りについても定期的にアンケート調査を行い、日々研究を重ねております。このような積み重ねにより、入居者様にとってより住み心地の良い物件となるよう努めております。

当社グループが創業以来培ってきた物件開発・管理ノウハウを結集し、不動産投資法人「シノケンリート投資法人」を設立いたしました。これまでは、個人投資家（会社員層）等に対し、投資用アパートメント経営・投資用マンション経営のビジネスモデルを提案してまいりましたが、それに加わる販売チャネルとして、REITへの物件供給を強化してまいります。2020年7月に100億円規模の私募REIT組成が完了しており、2021年内を目途に組入資産を300億円程度まで拡大させた上で東京証券取引所への上場を目指しております。

上場によって、当社グループが開発した物件を資本市場にて、国内外の機関投資家様・個人投資家様が小口で購入できる事となり、投資家の裾野が広がることとなります。資産規模の拡大には、シノケンリート投資法人のメインスポンサーであるシノケンプロデュース（アパートメント販売）とシノケンハーモニー（マンション販売）から主に東京23区の物件の供給が必須であることから、これまでの個人向け販売の他、REITへの販売も加わり、業績への貢献が期待されます。なお、当該REITは東証への上場後も毎期200億円程度の資産規模の拡大、成長を見込んでおり、できるだけ早期に資産規模1,000億円以上への外部成長を目指してまいります。

ゼネコン事業：長い歴史と確かな技術力

2014年2月、明治42年（西暦1909年）創業の小川建設を完全子会社化したことでゼネコン事業を開始いたしました。M&A当時、59億円程だった売上高は、その4倍の232億円*3まで成長し、本事業は連結売上高の約25％、営業利益の約15％を占めております*2。法人・個人・官公庁の幅広い顧客層に対し、建築全般に関わる企画・設計・施工から、そのアフターメンテナンスまで一貫したサービスを提供しております。創業以来110年以上の歴史の中で培われた小川建設の技術力と信頼は各方面より高く評価されております。また、グループ外への売上も定常的に売上高全体の80％を超えており、グループ（シノケンハーモニーが開発するマンションの建設）に依存することのない収益基盤を構築しております。

 

エネルギー事業：ストックビジネスを支えるもう1つの柱

グループ会社が販売する物件を主な対象としたLPGリテール（LPガスの小売）およびパワーリテール（電力の小売）を行っております。本事業は連結売上高の約3％、営業利益の約7%を占めております。2019年12月期までの直近4年間の年売上高成長率（CAGR）では40％を超えております。不動産サービス事業の賃貸管理事業とシナジーを出しつつ、エネルギーも販売することで当社グループのストックビジネスを支える柱の一つとなっております。2020年9月末時点においてLPガスは37,636戸に、電力は23,615戸に供給しており安定的に成長してまいりました。24時間365日の安全監視体制の確立により、事業開始以来、事故の発生は0件と高い安全性が実証されております。

ライフケア事業社会的ニーズの高い分野

本事業では、各種介護施設の保有・運営とサービス提供を主に行っております。2020年9月末時点で、保有・運営する施設の入居率は99％を維持しております。運営施設の内容は「高齢者安心サービス付き賃貸住宅」、「サービス付き高齢者向け住宅」、「デイサービス」、「認知症対応型グループホーム」などであります。そのほか、2020年3月に知的障がいを持つ若者のための自立訓練事業や就労移行事業を行う「ゆたかカレッジ」と資本・業務提携し、2020年6月には、障がいを持つ児童のための放課後等デイサービス「キッズライフ」を開設するなど、新たな分野への拡大を開始しております。

本事業では、サービス付き高齢者向け住宅・デイサービス施設を提供するシノケンウェルネス、グループホーム・小規模多機能型居宅介護施設を提供するフレンドに、居宅介護支援・訪問介護支援、放課後等デイサービスを提供するアップルケアというグループ事業会社3社により運営されております。これら3社間のシナジー効果により、低価格かつ顧客満足度の高いサービスを提供することが可能となっております。

 

また当社グループでライフケア事業を展開するシノケンウェルネスは、株式会社ゆたかカレッジ（以下、「ゆたかカレッジ」）と資本・業務提携を行い、2億円の新株予約権付融資の引き受けを行いました。当社グループは、これまで高齢者向け住宅・デイサービス施設等の高齢者向けへのサービスを提供してまいりましたが、知的障がいのある若者たちのための「福祉型カレッジ」を運営するゆたかカレッジとの提携を機に、ライフケアの領域を高齢者ケアから生涯を通した生活支援サービスへと拡大することを目指してまいります。

また、長期的には、就労支援や人材関連事業など、社会的ニーズの高い領域へと事業領域を拡大していく予定であります。この計画を推進するうえで、日本の人口の7.4％を占めるとされる障がい者が活躍できる環境づくりは社会的ニーズが高いと考えられるため、当社グループの支援により、ゆたかカレッジの計画では今後3年で運営施設の数を3倍の30施設程度への拡大、IPOを視野に事業展開を推進してまいります。

その他事業（海外事業）

本事業では、アジア（中国）・東南アジア圏（シンガポール・インドネシア）での不動産事業を主に行っております。中国・シンガポールでは、主に日本人駐在員への賃貸仲介や現地富裕層への日本不動産の売買仲介を行っております。インドネシアでは、PT.ShinokenDevelopmentIndonesia（SKDI）が、首都ジャカルタ中心部においてサービスアパートメント「桜テラス」シリーズの開発およびその運営管理を行い、現地ゼネコン子会社のPT.MustikaCiptaKharismaが桜テラスの工事請負を含む民間工事および公共工事を施工しております。

また、PT.ShinokenAssetManagementIndonesia（SAMI）は、インドネシアにおける外資系企業としては初の投資運用業のライセンスを取得しており、不動産ファンド・REITの組成、並びに個人向け投資信託の運営・管理等の金融ビジネスの開始に向けて着々と案件の整理を進めております。このように、インドネシアにおいては、不動産の開発から建築、運営・管理、出口戦略まで一気通貫の体制を確立しております。また、「桜テラス」のロフト付き居室は、インドネシア政府より知的財産として公式認定を受けております。

SDGsへの貢献

当社グループは、国連の「持続可能な開発目標（SustainableDevelopmentGoals、SDGs）」に賛同し、その達成に貢献する取り組みを以下のように展開しております。このような取り組みにより持続可能性が向上し、企業価値の向上に寄与していくものと考えております。