自己資金が少なくても大丈夫？　今さら聞けないアパート経営のメリット・デメリット

副業として、また不労所得による老後の資産形成・運用としても選ばれる「不動産投資」。「投資」という名称や不動産という大きな資産を動かすという観点から、やってみたくても中々手を出せていない方も多くいるのではないでしょうか。

また、すでに検討はしているものの、どんな特徴があるのか詳しく分からない人もいるはず。加えて、「新しい生活様式」が叫ばれる中、Withコロナやポストコロナ（アフターコロナ）が今後の不動産業にどのように関わってくるのかなど、疑問は尽きないことでしょう。

本企画ではそんな疑問や不安を解消できるよう、不動産投資の中でも比較的ローリスク・ロングリターンで行える「アパート経営」のメリット・デメリットを細かく解説。賃貸経営の基本をしっかり押さえていきましょう。

アパート経営のメリット・デメリット

アパート経営は高所得層が事業や節税対策として行うイメージがありますが、最近ではサラリーマンでも少ない自己資金で賃貸経営できるものが登場してきており、副業や老後の資産形成のために始める人は少なくありません。ではそんなアパート経営にはどのような特徴があるのでしょうか。

アパート経営のメリット

ローリスク・ロングリターンで安定した収入を
株式やFXであれば、一回の取引における額は非常に大きいですが、その分リスクも伴います。一方でアパート経営は、「投資」と言えども、株式やFXのようなハイリスク・ハイリターンなものではなく、毎月の家賃収入によってキャッシュフローを確保し、少しづつ収益を上げていく投資の形。大幅な収益はありませんが、その分リスクも低く、かつ長く収益を得ることができます。土地と建物があれば賃貸収入によるキャッシュフローが確保できる点が大きな魅力と言えるでしょう。

生命保険の代わりになる団体信用保険
アパート経営を始める際、ローンに必ず組み込まれるのが「団体信用保険（以下、団信）」。これは、住宅ローンの返済中に不慮の事故が起こっても、保険会社が代わりに残りのローンを返済してくれる、いわば「生命保険」のようなものです。最近では、今や日本人の2人に1人が罹患するといわれている「がん」を対象とした「がん団信」も注目されており、万が一のことがあっても、建物や土地、毎月のキャッシュフローを家族に遺すことができます。

無借金の土地が手に入る
アパート経営の大きな魅力はローンを完済すれば、アパートだけでなく建てた土地も無担保・無借金の自己所有の資産になること。賃貸経営で毎月の収入を確保できるだけでなく、建物と土地という大きな資産を後世に受け継ぐこともできます。

老後の資産・私的年金として機能
個人年金保険の場合は年金受給の年齢になるまで保険料を払い続けることになります。ばらつきはありますが、定年退職してからおおよそ5年間、退職金の切り崩しやパート等で収入を得るなど、収入の確保は悩みの種になることでしょう。

その際、アパート経営をしておけば家賃収入からローンを返済でき、なおかつ計画的な経営ができていれば多少の収益も確保できるため、金銭的にも精神的にも余裕ができます。年金が受給できれば、個人年金と併せ私的年金として収入を増やすことができるため、老後の資金不足の解消も期待できることでしょう。

インフレに強い不動産
一般的な物価の上昇率は年2～4％、超インフレになれば10％を超えるともいわれています。そうしたインフレが起こった場合、現金や預貯金といった金融資産の価値は目減りしていく可能性があります。せっかく貯金・形成した資産がインフレによって本来の価値でなくなってしまうことは避けたいもの。

アパートなどの不動産であれば現物資産のため物価上昇に伴って資産価値が上がるとともに、家賃の上昇も見込めます。インフレなどの景気変動に強い点は不動産の大きなメリットと言えるでしょう。

レバレッジ効果の活用
不動産投資では「レバレッジ」という特有の建物の購入方法があります。レバレッジとは「てこの原理」のことで、例えば、自己資金が1,000万円ほどでも、金融機関から融資を受けてレバレッジ効果を活用すれば5,000万円の建物を購入できるようになります。資産価値の高いアパートを経営すればその分のキャッシュフローも大きくなるため、より安定した資産運用・資産形成に期待できます。

最新性を維持し、「新しい生活様式」にも対応
アパート経営で重要になるのが資産価値で、その多くを占めるのが物件の最新性です。やはり築年数が経ち、やや古ぼけた印象のアパートよりもキレイで明るい新築物件の方が入居者には好まれる傾向にあります。また、最近では新型コロナウイルス感染拡大の影響で、多くの企業で「テレワーク（リモートワーク）」が推進しており、政府が提唱する新しい生活様式の中でもテレワークや「会議はオンライン」など、働き方に変化が起きつつあります。そうした「職住一体」の動きが広がるとインターネット環境をはじめ、ますます住空間の最近性は必要になるはずです。アパートは小規模ゆえそうした社会・環境の変化に対応しやすく、ニーズを住環境に取り入れやすいという柔軟性があります。

アパート経営のデメリット

空室リスク
アパート経営で最も気を付けなければならないことが空室です。アパート経営は入居者からの賃料によって収益を得ているため、部屋が埋まらないと収益減になってしまいます。空室の原因のほとんどが立地と賃料設定にあるといわれているため、賃料を見直しをはじめ、差別化された空間設計、設備など周辺の物件にはないストロングポイントを作ることが重要になります。その際、賃貸経営の経験が乏しいままむやみに賃料を下げるとかえって経営不振に陥ってしまう可能性があるため、専門家の意見をよく聞き、改善施策を行うことが大切です。

建物の老朽化
経年劣化という言葉が示すように、年数が経てばどうしても建物は老朽化してしまいます。そのままでも経営は可能ですが、老朽化によって古ぼけてしまった外観のアパートは、なかなか新しい入居者が決まらなかったり、暗い雰囲気によって退去者が出てしまったりする可能性があります。そのため、いずれ必ず訪れる修繕やメンテナンスに備え、先を見越して修繕費を積み立てておくとよいでしょう。

金利の上昇リスク
アパートローンなどを活用して賃貸経営を行う際、契約時に変動金利を選択していた場合は返済額が上昇する可能性があります。これは、契約時の金利より低い場合には返済額が少なくなりますが、仮に金利が上昇した場合には契約時の返済総額より多く支払うことになるためです。ただ、金利の見直しは半年に一回、返済額の見直しは5年に一回のため、急激に返済額は多くなるわけではありません。いずれ金銭的な負担が伴うことを見越し、少しずつ返済金を積み立てておくことがおすすめです。

これからアパート経営を始める方へ

先述のようにこれからは「新しい生活様式」も見据えた住環境の整備が必要とされています。Withコロナ・ポストコロナの時代には、家賃相場も安く、オンラインに対応できる設備を備えたアパートの需要が高まることでしょう。

アパート経営では建物や資金面の管理のほかに、10年・20年先を見据えた事業計画や入居者同士のトラブルのケアなど、さまざまな想定をしなければなりません。動かす物が大きい分、いざ始めてみて「こんなはずじゃなかった」と理想と現実のギャップに悩むこともあるはずです。

そうしたギャップを起こさないためにも、アパート経営を始める際は確かな実績と豊富なノウハウのある専門家に相談することが重要。シノケンは、アパート経営のパイオニアとして30年間で培った実績とノウハウがあり、資金の相談から建築、賃貸経営開始のフォローまであらゆる側面でオーナー様をサポートします。自己資金が少なくてアパート経営を始めることができるので、検討している方はシノケンに相談してみてはいかがでしょうか。