この税金はどんな意味？ 押さえておきたい不動産投資に関わる税金の種類
副業として、また資産形成として人気の高い不動産投資。十分な資金が必要と思われているかもしれませんが、近年ではサラリーマンでも始められるものが登場するなど、比較的身近なものになりつつあります。
そんな不動産投資で気になるのが「税金」です。今回は、不動産投資における初期費用と運用資金（ランニングコスト）の2種類にカテゴライズし、それぞれに関わる税金を紹介します。不動産投資を始める前の知識として押さえておきましょう。
不動産投資の初期費用と運用資金に関わる税金
先述の通り、不動産投資に関わるお金は大きく分けて初期費用と運用資金の2つがあります。では、それぞれ関わる税金にはどのようなものがあるのでしょうか。
初期費用に関わる税金
不動産取得税
その名の通り、不動産を取得した際にかかる税金のことで、「課税標準額（不動産価格） × 税率」で計算されます。税率は原則4％ですが、2021年3月31日までは軽減措置で4%から3％まで引き下げられています。
登録免許税
不動産を購入したとき、その不動産が自分のものであることを公すために、所有権保存登記や移転登記を行います。この時にかかる税金が登録免許税です。「課税標準額（原則、固定資産税台帳の価格） × 税率」で計算されます。土地と建物それぞれに税が課され、新築や中古、贈与などでその税率は変動します。
印紙税
不動産の売買契約書に貼り付ける印紙にかかる税金のことです。契約書に記載された金額によって価格が変動し、契約書一通ごとに印紙の貼付が必要です。不動産の売買契約書においては、売主と買主の両者が同内容の契約書を保管することになっていますが、印紙代を節約するために売主が契約書の写しを作成して保管している場合が多いようです。
消費税
通常の物品の売買と同じように、不動産売買においても消費税は発生します。仕組みは同じですが、建物は課税対象、土地は非課税対象とされている点に注意しましょう。
運用資金に関わる税金
固定資産税
不動産を保有している場合にかかる税金のことで、持ち家がある方は馴染み深いかもしれません。不動産投資においても固定資産税はかかってきます。建物・土地の両方に課税され、「不動産の課税標準額（建物・土地） × 1.4％」で計算されます。
なお、固定資産税の納付額は3年ごとに更新されるため、土地の課税標準額が大きく変動しなければ、建物の耐用年数減少に伴って課税金額が少なくなる傾向にあるようです。
都市計画税
都市計画法の「市街化区域」内にある建物や土地のみが対象となる税金のことで、不動産を保有していても必ず納めるものではありません。「固定資産税評価額 × 税率」で計算され、税率の上限は0.3％と定められています。ただ、課税対象かどうかや税率については各市町村によって異なるため、各自治体の窓口や不動産会社で事前に相談・確認するとよいでしょう。
所得税・住民税
不動産投資を通して得られる所得は「不動産所得（＝年間の収益 － 諸経費）」となり、所得税が課されます。ただ、本業で「給与所得」がある場合には、両者の収入を合算した額に所得税が課され「損益通算」が可能になり、節税効果も見込めます。例えば、給与所得の課税対象額が500万円で、不動産所得が100万円の赤字だった場合、損益通算をすることで差額の400万円分にだけ所得税が課されるということです。
ただし、所得税は累進課税のため、事業が軌道に乗り、規模が拡大してきた場合にはその分納める税金が多くなることも理解しておきましょう。住民税は所得金額によって変動するため、不動産投資が赤字の場合には損益通算を行うことでこちらも節税効果が見込めます。また逆も然りです。
この他にも、いずれ発生するかも知れない税金が2つあります。こちらも併せて紹介しておきましょう。
個人事業税
不動産投資の事業が拡大し、一定の基準を超えた際に適用される税金のことです。「（不動産所得額 ＋ 青色申告特別控除額 － 290万円）× 5％」で計算されますが、赤字の場合や不動産所得額が290万円以下の場合には課税されません。
相続税
不動産を相続した場合に、被相続人にかかることがある税金のことです。財産の総額から基礎控除額を超えた場合だけ適用されるため、必ず相続税が発生するわけではありません。基礎控除額は「3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人」の数で計算されます。
このように不動産投資に関わる税金はいくつも種類があり、それぞれの特徴を押さえておけば、節税や収入増加などに活かせるかもしれません。それぞれの詳しい税率は、国税庁のHPから調べてみてくださいね。
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