土地の評価額の参考となる「路線価」とは？

土地の評価額の参考として用いられる「路線価（路線価方式）」。耳にしたことはあっても実際はどのようなものなのか分からない方も多いのではないでしょうか。そこで今回は、路線価の意味や調べ方、「路線価図」の見方について詳しく解説していきます。

路線価とは？

路線価とは、「道路に面した標準的な宅地の1㎡あたりの評価額」のことを指し、土地の価値を調べるために必要になります。「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類があり、これらを元に土地の評価額を算出し、課税価格を求めることができます。

相続税路線価は、相続税・贈与税を計算する際に基準となる評価額で、国税庁が定めたもの。一方、固定資産税路線価は、固定資産税を計算する際に基準となる評価額で、各市区町村が定めているという違いがあります。単に路線価という場合は、相続税路線価を指すのが一般的です。

どちらも土地価格の参考値となる「公示地価」を指標とし、相続税路線価はこの価格の8割程度を目安に、固定資産税路線価は7割程度を目安に定められています。

土地の評価額を調べる

土地の評価額は、路線価と奥行価格補正率、対象となる土地の面積などから算出します。その際に使用する路線価は、国税庁ホームページの関連サイト「路線価図・評価倍率表」の全国の路線価図から確認することができ、数字やアルファベット、路線価を囲む図形などの組み合わせによって表記されています。では、それぞれどのような意味があるのでしょうか。例を参考にその意味と土地の評価額を見ていきましょう。

（例）200C・図形無し・土地面積200㎡の場合

数字
路線価図に表示されている数字は、1㎡あたりの路線価を指します。千円単位で表示されているため、例200の場合は20万円（200千円）ということになります。

アルファベット
路線価の後ろに付くアルファベットは、借地権割合を示しており、借地権を使用するときは、アルファベットに応じた借地権割合が適用されます。例の場合、自用地の評価額に70％の借地権割合が適用された数値が、借地権の評価額となります。
借地権割合：A:90% / B:80% / C:70% / D:60% / E:50% / F:40% / G:30%

図形
路線価が四角形や円、楕円形などの図形で囲まれている場合があります。この図形は道路に接する土地の「地区区分」を示しており、土地の奥行と合わせて「奥行価格補正率*¹」を算出します。路線価の数値を囲む図形がない場合、地区区分は「普通住宅地区」となります。例の宅地の奥行きが30mだった場合、普通住宅地区における補正率は0.98倍のため、1㎡あたりの価額は19.6万円となります。

*¹国税庁により定められており、道路からの奥行距離によって補正率が変動します     。詳細は「奥行価格補正率表」（国税庁）を参照してください。

これらをもとに例の土地の評価額を計算すると、
自用地の評価額：19.6万円×土地面積200㎡＝3,920万円
借地権の評価額：19.6万円×土地面積200㎡×70％＝2,744万円
となります。

これはあくまで一例のため、目安として考えましょう。それぞれの地区区分や奥行価格補正率によって価格は大きく変動します。

まとめ

路線価は、通常は相続税や贈与税の計算の際に使用される数値ですが、公示地価を基に算出されるため土地の価値を知る手掛かりとしても重要です。しかし、あくまで目安であり、土地の相場を決めるものではないことは理解しておく必要があります。また、地域によっては路線価がなく、その代わりに「評価倍率（倍率方式）」が設定されています。こちらも国税庁のホームページで確認できます。対象の土地がどちらの方式を採用しているかもチェックしましょう。