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家賃の振込先変更や、敷金（中古アパート購入の際、敷金を預かってるかどうかによる）の返還条件・その他決め事等いろいろ出てくるので、最初に契約を結ぶのがいいです。
賃貸契約書は普通の文房具店等で売っていますが、賃貸経験が無いのであれば、家主が手数料を払ってでも信頼できる不動産屋に頼むのが無難です。
売買も素人の個人取引は後に問題が出てくることがあるので危険です。
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所有者が変われば、権利関係も変わるので契約書の書換が必要になります。
不動産業者を通さずに契約するときは、敷金の引継についても注意が必要です。
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所有者が変わったことを通知すれば、特に問題はないと思います。後々のトラブルを配慮して新たに変更契約など入居者に求めることもお勧めできます。
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既存契約継承でも構いませんが仲介業者を介さない場合は慎重（継承の通知や管理全般）にされたほうが良いと思います。
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察するに全体の信頼関係は相当あるとおもいますが、納得の上入居者とあとのトラブルを避けるためにも新しく契約書を交わした方が無難だと思います。
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最近ではオーナーチェンジがあったと偽って家賃を搾取する詐欺事件がありました。こういったケースでは入居者側の不安を煽らない手段を心がけましょう。
入居者様に不必要な心配を掛けないためにも何らかの書面は必要です。新規の契約書を作成するのが理想的ですが約定部分を変更する意向がなければ最低限、前所有者との間で交わした契約書の約定内容は変更しない旨の通知を書面で行うとか、前所有者と連名で署名捺印した「所有者変更のお知らせ」を配布するなどは入居者側の心理を配慮した手段でしょう。
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