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アパート経営で不安に思う点は入居不安・借金不安が殆どかと思います。
畑をアパートに転用するとの事ですが、まずアパートの市場がその地区でどうなっているのか、自分の土地の利便性、そして、アパート経営を自分でやるのか、業者に委ねるのかがポイントになるかと思います。
娘様の反対は上に掲げた点が不安になっているかと思います、当社においてはまず市場調査を行い地区のアパート状況、地区の人口数・世帯数・公共機関、教育機関、交通の利便性等を考慮をしてアパート経営が成り立つのか判断いたします。
空室不安についてはまず市場環境がアパートに適していれば問題はありませんがお客様の要望によりましては一括借上げ致しております。
その様にすれば不安は解消出来るのかと思いますが、まず大事なことは優良な賃貸住宅を建設する事です。
サブリース等して頂いても、管理会社が潰れてしまえば意味がありません。
そうなった場合は建物は残りますので競争力のある構造、間取り等考慮した方が良いと思います。
それとは別にアパート経営が、相続対策なのか、家賃年金として収入とするのか、良くご検討をして頂いて建物は後世に引き継がれますので娘様の意見を良く聞いて納得の行く形で進められた方が良いかと思います。
あと修繕計画も長期で考慮し収入の一部を積み立てた方が急な出費もなく安全です。
当社では昨年、富士市で初めて賃貸マンションを建設させて頂きましたが、市場調査等を入念に行い間取り・構造等を考慮し満室で稼動しておりますので市場調査は入念に行った方が良いと思ったのが実感です。
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詳細がわからないので具体的なアドバイスになります。
一般論でいうと空室時の返済、換金性の問題があります。
空室の心配が要らない一括借上げシステムなどありますが、要は市場性があるか否かということです。
換金性については、ある程度まとまった資金が必要な場合の手だても考えておく必要があります。
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上記の概要だけでは正確に判断は出来ませんが、「アパート収入のみでの返済計画」「他の収入手段は年金」だけということであれば、万が一にも返済がショートすることの無いよう収入と支出に対するリスクを一層慎重に見積もる必要があります。
家賃保証の有無や借入金利の種類（固定・変動）等にもよりますが、※家賃収入は経年毎の空室率増加等を考慮※金利の上昇を見込んだ返済予定額の想定※入退去時の補修費や長期的な建物修繕費※固定資産税、保険料等の支出経費の確保etc.
上記のような経費部分について業者さんが作成してくれるシミュレーションだけではなく長期的、且つきつめに想定した計画表を自分なりに作成してみて下さい。
特に借入金利については上昇率を高めに設定しておくことをお勧めします。その上でもなお返済に余裕がある計画であれば御家族の納得も得られるのではないかと思います。
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建築会社と管理会社が一体にやられてる企業様でやられれば、あまり入居率の心配がありませんが、色々と同業種の方を回られては？
自信をつけて娘様に話されてはどうでしょうか？
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まず、税金面をお近くの税理士様などにご相談ください。
農地を宅地にする場合、様々な問題がございます。
その上で、アパート経営が成り立つマーケットであれば、事業を行うのはいいと思います。
安易にリサーチなしに、相続税対策でアパート経営というお考えはやめておかれた方が良いと考えます。
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その物件、資産背景による部分は大きいが、頭金が３割程度出しているのであれば、検討可。
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限界空き室率を考慮に入れてますでしょうか？
基本的には想定家賃で空き室率が３割でもローンや固定資産税、修繕費積立金など各種返済が可能でないと危ないです。
また、少なくとも３か月分の家賃収入のフローが出来てからローン返済が始まるように計画しないといけません。
メーカーの家賃保証の場合でも同じです。
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