アパート建設空地がない！一つの賃貸部屋と駐車場スペース、どちらがお得？回答２

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アパートの建築を計画中です。土地は５１坪で建蔽率８０％容積率２００％のＲＣ造りワンルームで（約３０ｍ２）で９室取れる広さですが、これだと駐車場が取れません。８室にすると駐車場を３台取れるようなのですが、将来的に駐車場はあった方がいいのか迷ってます。近隣には、駐車場は１００ｍくらいにはあるのですが、将来的にどちらがメリットがあるでしょうか。

■40代歳（男性）　■自営業　（東京都）

アパート建築に関する回答です。

本文からのデータしか読み取れませんので的確な答えにならないかもしれないですが・・
まずアパート経営（新築アパートを建築する）することにおいての駐車場のとらえ方として立地の検証が必要です。

東京都心部であれば駅距離にもより変わりますが、必要ない気がします。

投資判断として将来的なキャッシュフローにおいての現在価値を算出しましょう。
　
シュミレーション１：３０ｍ２＝８万円と仮定すると８×９室×２２年＝１．９
億グロス収入

シュミレーション２：３０ｍ２＝８万円駐車場３台＝３万円と仮定すると８×８
室×２２年+

３×３×２２年＝１．９２億

一見して駐車場をつくったほうが収入が高くなるように見えます。

しかしながら、３０ｍ２程度のワンルームを借りるテナント（賃貸人）に３万円の駐車場代の負担が大きくてテナント入居者が駐車場を借りるのが難しく思えます。

テナント入居者以外の近隣の方が借りる要素が強いのであれば、建物はテナント入居者駐車場は近隣の方に賃貸する方法は考えられますが・・・できれば敷地内に複雑な権利関係を入れないほうがベターと思われます。

１００ｍ先に駐車場があるのであればその駐車場の価格が適正マーケットプライスなので先ほどのシュミレーションの３万円より低ければ全戸アパートにすることをお勧めします。

物件の場所が地方でロードサイドにあり駐車場がないと入居者が困るような状態であると判断される場合はシュミレーション２を選択すべきと考えられます。

また、５０ｍ２～のシングルディンクスタイプやファミリータイプの場合のアパートを建築するのであれば世帯年収がいずれにしても高くなるので一概に部屋数で勝負しなくても良いと思われます。

都心都内でも駐車場代（賃料）が４．５万円～以上とれる場所ではまた違う方向から分析しても良いでしょう。

シュミレーションは単なる仮定ですのしっかりとマーケットプライス（賃料・駐車場代）を見極めることが肝要です。また、建築についても木造アパートを造るのであれば減価償却期間が短い（２２年）ですので建築コストと借り入れのバランスをしっかり計算しましょう。

RC造でエレベータ無しの低層マンション（３階or4階）がお勧めです。

（アドバイザー）

株式会社トラスト・リンク
アセットマネージメント　大和康之

弊社、所有及び管理物件などでも駐車場のある物件が多くなってきております。

最近の弊社のプロデュースした物件では、駐車場は完備されています。

大阪心斎橋でプロデュースした物件は、立体駐車場３０台を確保しております。

今後は、顧客サービスの一環として、住居と駐車場が併設されているものがいいでしょう。

（アドバイザー）

株式会社リア・ライブ
村川　圭吾

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