マンション経営不動産屋がアパート・マンション経営をしない訳は？回答1

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不動産投資に大変興味があるのですが、賃貸用物件を購入して家賃収入を期待するということのメリットがよく理解できません。例えば、「既に土地を持っていて、そこを有効活用するためにアパートを建てる」というような目的ならばわかるのですが…。アパートなりマンションなりを保有していることにより家賃収入を得るというメリットが期待できるのならば、なぜ、そうした物件を保有している業者は、その物件を投資用として売ってしまうのでしょう？保有していることによるメリットより、デメリットのほうが大きいからだと思えてならないのです。

■40代歳（男性）　■管理職　（埼玉県）

不動産投資のメリット・デメリットについて回答します。

１．現在の不動産投資マーケットにおきましては、デット（借入金）とエクイティ（自己資本）を元に投資を致します。この割合（ＬＴＶといいいます）が不動産投資には重要です。
現在の金融マーケットにおいては、非常に低金利にて不動産担保融資が受けられる状態ですので不動産投資における期待利回りよりも金融機関からの借り入れ利率が下回っております。（スプレッドといいます）ですから運用資産（資金）を投資において回し収益を確実性高く享受できると考えられています。（レバレッジ効果＝てこの原理）

例）基本：自己資金１億円で１億円物件　利回り７％ですと年間収益700万円レバレッジ効果：１億円の物件　利回り７％　ＬＴＶ７０％（借り入れ7000万円自己資金3000万円）金利３％とすると年間収益700万円ー金利210万円＝年間損益490万円自己資金3000万円に対して490万円の収益なので収益利回り16.3％結果的に同じ１億円の自己資金のある投資家は、7000万円の手元資金の残高あり他の資産を運用しても構いませんし、7000万円を使って他の物件を購入しても構いません。
レバレッジ効果をつかえば、表面利回り７％の物件が１６．３％の運用資産に変わります。

２．デメリットについて
不動産投資にはリスクが多くあります。例えば入居者の賃料滞納、入居者同士のトラブル、建物の滅失（火災地震）、建物の経年劣化、不法占有、自殺、他殺などのよういんによる賃料収入の変化が不動産投資においては最大のリスクといえます。
想定予定していた賃料収入が入ってこない場合借り入れ金利の返済はおろか不動産投資元本の元本割れ（デフォルト）を引き起こす場合があります。
物件自体のリスクもありながら他者からのリスクにより収益が確定できなくなる事の要素が高いのが不動産投資です。

３．総括
デメリットの部分で脅かすようなことを記述しましたが、不動産投資を始める方、資産を増やす方には一番大事なことは、不動産投資を事業と考え細心のできるだけの注意と信頼の置ける不動産投資関連業者とお付き合いすることです。
物件情報（好みの）提供、建物の管理・修繕計画・入居者募集などを安心して任せられるパートナーを見つけることです。
そして、同じような物件を探している人が日本全国・法人個人問わずたくさんいらっしゃるのでスピードをもって決断することも肝要です。
不動産は同じ物件は2つとしてありません。判断が遅くなれば他の人が必ず買います、私など仕事でやっているので毎日2000万円～３０億の物件が20件～30件は情報として入ってきますので即断即決し興味があるものはすぐに買いにいきます。
また、質問にもありましたように業者がなぜ保有物件を売却するのか？？という質問は株式市場の株式とおなじで利益確定（利食い）を常にするということに置きかえるとわかりやすいかもしれません。

（アドバイザー）

株式会社トラスト・リンク
アセットマネージメント　大和康之

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