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結論から申し上げますと、「お止めなさい。」と言いたい。
「名古屋都市圏から鉄道20分＋徒歩25分の県道沿い」の立地でそのような（10-12F・30-36戸）大きなリスクを背負うことはないでしょう。
今後、ますます賃貸市場が厳しくなる時代に建築物に過大な投資をしないことです。
身の丈にあった事業をすることです。
提案する人は数年先には責任は取ってくれません。
以後は何億という債務を自分自身で責任を取ることになるのです。
規模を縮小して再考することをお勧めします。
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妥当な提案かどうかは、その地域の賃貸マーケットによります。
賃貸市場をリサーチし、今後の賃貸市場が見込みとして魅力あるマーケット（地域）であれば問題ないと思います。
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コンサルタントの意見は正しいと思います。
徒歩２５分の場所では規模のメリットしかありません。
住宅金融公庫や銀行から借り入れが出来るなら自宅件マンションにしたほうが良いです。
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アパート経営における計画の妥当性は、借入金額の多い少ない、建物の規模（戸数）では決まりません。
計画の妥当性はやはり収支で決まります。
しかし、長期の事業であるアパート経営で大事なのは、この収支を決定する建設地域の賃貸状況（入居率・地域性・将来性・その他）を考慮しなければなりません。
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