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確かに高利回り物件の競争率が激しくて我々業者のとってもなかなか落とせないのが現状です。
そこで 高利回り物件を安く手に入れる方法ですが まずその競売物件の登記簿謄本を取って見て抵当権者と直接交渉をし任意売却に持ち込む方法等があります。
もし自分でできなければ不動産会社に依頼することも良いかとおもいます。
御参考まで
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「ほぼ自己資金なし」をご要望で「競売」を狙っているとの事ですが、入札時におおむね最低売却価格の２０％が必要となりますので、１００％近い融資でご購入をお考えでしたら、特別な方法がない限り、競売以外の物件を探すことになると思われます。
この場合、やはり不動産会社に情報提供をお願いすることが近道かも知れません。
不動産会社には、賃貸アパートを含めまして不動産の情報が集まってきます。
しかし、不動産会社には、それぞれ得意分野（賃貸や売買や管理など）があり、また、必ずしも同じ情報を共有しているとは限りません。
では、どの不動産会社が良いかというと、やはり、ご自分で探す他はありません。
不動産会社は数多くあります。
まずは、インターネット等でお望みの地域の不動産会社情報を収集し、実際に複数の会社に電話やお店に行くことをお勧めします。
不動産会社に相談に行った場合（ほとんどの会社は相談無料です）、たいてい相談にのっていただけると思います。
そこで話しを聞き、自分の望んでいる事項がその会社の得意分野内であるかや、どれ位の実力があるのか、また、その担当者とのフィーリングも大事な要素になると思います。
賃貸アパートの「不動産会社」の選別につきまして、情報量の他に、
１．その地域の賃貸事情に詳しいこと（例えば、ワンルームもしくはファミリータイプが空が少ない、等）
２．賃料相場を的確に把握していること
３．時代の変遷や賃貸情勢を把握していること（中には「管理」「賃料保証」「サブリース」などを業として行なっている会社もあります）
「アパート経営」につきましては、単に表面の「高利回り」を追求するだけでは足りません。
「空室」などのリスク・老朽化によるリスク・入居者とのトラブルのリスクなどを必ず考慮し、ご自分も勉強されたうえでリスクを軽減させる方法が望まれま
す。
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最近の競売は一般の人の入札参加者が増加し、もはや競売物件は安いと言うイメージはなくなりました。
不動産会社は各々お客様を抱えており、物件が出れば即今までの顧客に連絡を取ります。
あなたが狙った地域の不動産会社と仲良くするためにはそういう顧客を抱えている管理会社よりも比較的新しい不動産会社と根気良く付き合って行くのが得策ではないでしょうか?
私見ですが高率の表面利回り（満室時想定賃料）にこだわらないほうが良いと思います。
売却物件には売主側に色々な事情があります。
■古くなった。■リフォーム費用がかかる■借入返済が出来なくなった等です。
利回りが7〜8％でも競争力があり、リフォーム費用がかからない空室の少ない物件を選択されることのほうが得策です。
それからアパート経営は自己資金無しでは無理だと思います。
水を差すようですが、金融機関融資はそんな甘いものでは有りません。
借入者本人の信用状況、空室時の返済をどうするのか、中古不動産の査定額・返済期間等貸出リスクを考えます。
先ず金融機関に状況を相談して資金計画をきちんとしないと不動産会社はどこも相手にしてくれないと思います。
■当社のお客様の一例を紹介します。
鉄骨アパート・築10年・12室・2Ｋ・満室・8600万円・利回り8.5％買主は、一流会社勤務で管理職・40代・借入7,000万円でした。
鉄骨ですと耐用年数27年で10年経過ですから借入期間は最長17年です。
手数料、登記料、不動産取得税等の取得経費を準備するとなると自己資金2300が必要となります。
幸い他の金融資産がありましたので何とか借入がＯＫになりそうです。
異論があるかもしれませんが、これが現状です。
尚、この物件は市場に出回ることなく売却依頼を受けてから1日で商談成立となりました。
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・ほぼ自己資金なしの銀行借入金だけでのアパート購入は難しいです。
銀行によって様々ですが、資産評価から人物評価まで細かくチェックされてハードルが高くなります。
弊社では、ほぼ自己資金なしで銀行借入されたお客さんは1人しかいません。
・資金力があれば、任意売却で銀行から競売に出す前に物件が購入できます。
狙った地域での地銀や金融業者に営業する方法があります。
しかし素人向けではないのでお薦めできません。
特に金融業者から安く購入できる場合が多いのですが、瑕疵がある場合や民法上のトラブルがある可能 性があるため、弁護士を交えながら交渉を進めることとなります。
・中古物件は高利回りで市場に出ているのですが、修繕費や原価償却費などの諸経費、法定耐用年数を考慮した銀行借入資産評価・売却などを考慮すると 築10年以下を目安に弊社では判断しています。
弊社では、利回りだけでなく入居見込率や将来転売可能かを総合判断して 物件をお薦めしています。
利回りだけにこだわるのはどうかと思います。
・資金・人脈・見識・経験・運がなければ、安くて良い物件を得ることは難しいと思います。
安い物には必ず理由があります。
まだ若いようなのでいろいろ勉強して、見極める力を養ってください。
応援してます。
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誰もが、よい情報を求めています。
でも、よい情報はなかなか手に入りません。
また、よくない情報はたくさん流通しています。
残念ながら、本当によい情報を手に入れる為の方法はありません。
たくさんの情報を手にして地道にあらゆる方法を模索するしかないと思います。
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