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質問数：２７２件 |
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| 現在、中古区分マンション（投資用2DK）の購入を検討しております。２部屋（１部屋は現在空家）を一括購入で、価格は約１０００万、表面利回り10.32％、築１５年経過の鉄筋コンクリート造です。自己資金は乏しいのですが、銀行から満額借り入れ可能の模様です。所在は宮崎市中心部に近い人気住宅地です。将来はリバを利用して新築アパート経営も考えております。空家リスクも考えておりますが、経営的にうまくいくか自信がもてません。時期的にもう少し待ったほうがいいのでしょうか？ |
| ■30代歳（男性） ■公務員 （宮崎県） |
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今回購入の利回りの精度は判りませんが、空き室率と固定資産税を考えると利回りは３％くらいを想像します。キャッシュフロー分の全てを返済に充てればリスクは低くなると思います。
また、新築アパートをはじめることが出来るのでしたら、一刻も早いほうが良いと思います。
市場は毎年厳しくなって行きます。賃貸経営は時間との戦いです。
始めるタイミングより、３０年の人生設計の中に組み込んで考えるべきだと思います。
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空リスクと投資時期のタイミングは別の議論になります。投資時期は、今が一番良いでしょう。なぜなら、金利が低水準で推移しているからです。
経営上安定する戸数規模があります。詳しい説明が紙面上困難ですが、新築の場合、投資と商品内容のバランスに因りますが8個以上で8.5％は合格ラインでしょう？メーカーはそこまではしてくれませんが・・・（現行金利下）
中古物件の場合は、構造・築年数・間取・地勢判断等、総合的な判断が必要になります。
【本案件に関連して】
１．単体よりも複数戸数を一度投資する方が空リスクを下げることには異論はない。
但し、同一物件で複数戸の空が存在する場合、根本的な問題を抱えている可能性がある。
現状空室率＝マンション内の空戸数／全戸数 → 戸数規模にも寄りますが2割以上長期に空室が継続している場合はこれに該当する可能性あり。
人気スポットでこのような状況は戴けません。駄目な方程式＝間取＆設備×メンテ×駐車場×入居者の質×自殺×管理不在等2割は東京近郊の平均空室率でさえクリアーしている数字です。2割になると現行金利でも赤色点滅でしょう。
２．現時点でのオーナーの売却理由は、事前によく確認すること。
３．価格の妥当性も周辺物件内同一モデルと比較し、且つより安く取得すること。
４．レバレッジを効かす場合、所有期間と換金価格の想定が必要です。投資に限って言えば中古の方が収益性は高い。
土地価格の大幅な上昇はあまり期待しないで、還元利回りに基づくレバ取りをイメージする。中古物件になればなるほど、リスク調整幅を具体化する必要があるので一般的に高利回りになる。（流通性が低くなる）
将来的な利回りの維持の可能性が低い場合及び現状の投資戸数であればレバによる買換えは容易ではありません。
したがって、インカムで納得できる水準を確保できれば投資できるという判断になります。
大規模修繕、管理費、各積立金、各使用料等、取得費以外の不安定要素も加味する必要があります。積立金で対応できない場合、区分所有者による一時負担金など想定外の出費が派生することもあります。
【参考】
一般に地方都市等の場合、500万円を切るマンションの供給は少なくないと考えれます。
特に任意(債権)処分等の値引き情報などは注今後とも注目に値します。
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おそらく、その物件は私の知っている物件であると仮定した場合（ＢＢＭ Ｓ祇園）このマンションには次のメリットとデメリットがあります。
【メリット】
（１）場所が比較的人気のある住宅街であるため、入居を検討するお客様が多い。
（２）鉄筋コンクリートタイル貼りで見栄えはいい。
【デメリット】
（１）区分所有建物のため、管理組合への支払い（駐車料、修繕積立金）をしなければならないが、バブル期のもので非常に低額すぎる。そのため現在まで十分な建物の維持保全がされているとは思えない。
（２）管理組合分裂状況で、それら一部預託金となる部分の保全が心配
（３）家賃が全部込みで４.５万円なら入居すると思うがそれ以上には疑問がある。
この場合、１室５００万円と仮定し１０年返済としたら確実にマイナス、それ以上の期間ならその前に区分建物の共用部分の維持補修等ができず、厳しい状況になると判断されます。特に小規模な場合大変です（一区分所有者への負担がかかりすぎる）
賃貸経営をするにあたり、空室リスクは避けて通れません。新築マンションを弊社でも企画することがありますが、粗利回りなど表面的なことであまり考えるのではな
く、実際の維持経費等を考慮し、当然固都税、銀行返済等も含めて考えても１００％時どの程度プラスなのか、また７０％の入居であっても手出しがないような計画であればいいと思います。ただ、別の考え方から現在の低金利はアパート経営を開始するには追い風になりますが、その低金利時においてぎりぎりの収支であれば、これから金利上昇、増税とか少子高齢化などを考慮すると、すぐにじり貧になる可能性が高いです。
別の考え方として、公務員で生活が安定しているということ、かつ将来の年金補填のために若い内にこういった投資を考えるのは非常に良いことで、逆に元気なうちはぎりぎりでも我慢し、空室のあった場合は補填をしてでも将来のために実行するというのも考え方です。
しかし区分所有建物に関しては現実問題として前記のような問題もあり、かつ土地は実際ついていないと考えておいた方が良いです。
分譲マンションも最近は宮崎においてかなり建設されておりますが、中古物件の価格下落はかなりのスピードで進んでいくと考えております。どうせ投資するならば、戸建てであるとか、木造アパートであるとかその方向で考えた方がいいかもしれません。それらは必ず土地は残り、将来処分できるわけですから、、、。
そして時折繰り上げ返済をしてしまい、そうなればレバも期待できると思います。また私もオーナーには良くいっておりますが、柔軟な考え方で時期等をみて臨機応変に募集していくやり方を実行できるかが大事です。
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