資金とローン詳細ページ（資金とローンについて）

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東京都福生市に相続で譲り受けた築４０年の２階建て木造８室アパート（敷地300平米、建蔽率40容積率80）自己所有です。外観も古く風呂なし３室は常に空室で改装なしで貸し出せる状態ではありません。思い切って建替えを考えていますが、１LDK８室あたりで一般的にどの位費用がかかるのでしょうか？また、当方サラリーマンで主に節税対策ですが、最近一括借り上げ等色々な管理形態があるようですが、それぞれのメリット・デメリットを教えてください。

■30代歳（男性）　■総務・人事・経理　（東京都）

これだけの情報では金額は出せません。間取りでなく一戸当たりの占有床面積を決めないと建築業者にしても金額は出せないと思います。
同じ面積でも1LDKから3DKまで設計できます。また、敷地に合わせた戸数を考えるべきで、オーナーが最初から戸数を決めるのは危険です。
一般的に、同じ敷地面積なら戸数を最大限増やすのが安全です。
どうしても、総予算内での経営を考えやすいですが、一戸当たりの工事代金とそれに見合う賃料収入の割合で検討すべきです。

（アドバイザー）

住みかえ情報館
林洋三

【新築価格】１ＬＤＫ８室の場合
建築コストは地域でバラツキがあります。
材料費＋固定費(人件費や事務管理費)＋広告宣伝費＋収益等を加味して設定されます。
したがって、間取・構造・材料を同一に設定して比較する場合でもそれぞれ違った建築費になります。展示場の有無、自社ビルの有無など建築コストを上げる材料が多いほど価格競争力を失います。

外周面積が少ない箱型外階段のタイプは一番価格が抑えられます。
構造上、ＳＲＣ>ＲＣ・Ｓ>軽Ｓ>木造の順になります。軽量鉄骨又は木造で検討されてください。1Ｒの場合は、軽量鉄骨で検討されると良いでしょう。
(ローコスト軽量鉄骨：相談無料)

福生市／横田基地近し容積率が80％ですと、土地形状と道路幅員が気になります。
８戸ですと専有面積は各９坪しか取れません。現状の建物は既存不適格になっている可能性もあります。ＬＤＫはプラン上、厳しいかも知れませんね。
（プラン＋積算：無料）

価格的に妥当で、且つ良いものを求めたい場合は次の点に留意してください。

１．プロを入れる。→　建築のプロではなく不動産のプロを入れる。（全国対応：有償）

２．コンペ方式　→　収益性から投資コストを逆算する。(商品力競争力ＵＰ)
（注意）殆どの施主さんは、知識不足からこのスタイルをとっていないため、計画に問題があってもそのまま流されるケースが多いのです。建築の判る不動産プロを入れることは収益面での実効を上げるために有効な手段です。
（短期償還／節税／商品競争力ＵＰ）
『建設業者が主導するアパート建築は多少なりに問題があるのです。』

【一括借上】
過去にも同様の質問を戴いております。
http://www.apartkeiei.com/qa/show/d200411170002.html
一括借上＝サブリース(転貸条項付)の場合、建設業者が借主若しくはその関連会社が直接の借主になってくれるため、空室の生じた場合でも心配がないのが特徴であり最大のメリットでもあります。しかし、管理費に10％以上が割かれるため収益性は確実に落ちることになります。

(デメリット)
契約内容も各社一律な内容ではありません。特に一括借上契約の解除条項や保証賃料の改定部分の約款は絶対に注意しておくべき内容です。請負契約前に契約条項には全て目を通されることをお勧めしております。
（全国対応：契約内容の問題点と対応方法をご提示します：有償）

【その他の管理形態／通常の管理】
管理契約自体は、これでないといけないという定型的なものはありません。（非典型契約）
貸借契約代理委託契約／管理運営(運用)委託契約／家賃保証委託契約など通常の媒介・代理契約との組み合わせたものが利用されております。管理業務の具体的な中身
は、更新業務、解約明渡し業務、運営調整業務、会計業務、清掃・設備管理業務などがあります。それ以外の内容細目については個別に依頼されて構いません。

（アドバイザー）

有限会社田布施不動産
徳本浩一

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