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質問数：２７２件 |
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| 会社経営者です。マンションを投資（貯蓄？）のつもりで購入しようかな？と考えています。将来的に資産として残り尚且つ節税メリットもあると聞いています。今、年収が１０００万くらいですが、インカムゲインは殆ど期待しておりません。具体的にメリット・デメリット、注意する点などを教えていただけませんでしょうか。 |
| ■30代歳（男性） ■会社役員 （福岡県） |
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基本的に、インカムを期待しない場合はプロへの相談が必要ないと考えます。
『節税で投資する時代が終わったことを理解するべき』
マンション投資は節税が出来なければ、前提である購買理由を極端に失います。
一般的に、投資効果から言えばアパートには勝てないでしょう。
インカムゲインが充分確保できる状況にあって、初めて節税の具体化が可能になります。
金利が上昇局面に移行した場合は投資どころか奉仕状況に一挙に陥りることを覚悟しなくてはなりません。
即ち、貯蓄の逆ざやドミノ現象が起こります。
（資産クライシス）
投資物件供給メーカーは、この部分を積極的に取り扱いません。
高額所得者を対象に複数のマンションを節税＋第２の私設年金というコンセプトで展開しております。
『投資判断』とは、回収を如何に効率良くするための前提を言います。
東京の新宿で駅徒歩圏2300万円前後のワンルームを５％利回りで購入するかどうか？
現実はかなり売れているようです。確かに節税には寄与しますが・・・・
地方の場合、建築コストを究極落し建築戸数を調整すれば、土地の取得費も吸収して収益が出ます。
例えば、土地800万円、建物1600万円（1ＬＤＫ40㎡＊4戸1）、月粗利益約21万円
この違いをどう感じて戴けるでしょうか？
注意すべき事とは、リスクヘッジの具体化にあります。
空きリスクの分散と総投資額、収益性を天秤に掛けて総合判断することです。
管理費、修繕費用、メンテ経費、減価償却と金利、各種税金のマイナス分を所得額のプラスに合算できるため、総所得を圧縮したような効果が期待できます。
（税還付）
ワンルームの場合、取得税が後でやってきます。
【投資ＡＰと投資マンションの比較と注意点】
〈単位面積あたりを想定〉
（１）所得税→節税にはどちらも寄与。
（２）保有税（固都税等）→全般的にアパートが有利。
（３）取得税→専有面積により対象が分かれる。アパートやや有利か（選択肢多）
（４）火災保険料→アパートが耐火構造でない場合は構造等による。マンションが多少有利。
（５）管理メンテ→投資物件と住まいが違えば自主管理は不可能→管理費発生（地域性あり）
（６）空きリスク→投資総額と地域性のバランスを加味する必要あり。投資額が同一であれば、個数規模が多いほどリスクは分散する傾向あり。
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