不動産投資で成功する為の方法その７を掲載!

• アパートはどういう基準で建築されているのか。
• 建築場所は、住居地域なのか、商業地域なのか。
• 都市計画はどうなっているのか。どういう形で入居がなされているか。
• 入居者のニーズにあった建物は何か。（風呂、トイレ別など）
• 敷金、礼金はどうなっているか。
• 外観は若者向きのオシャレ感覚をもっているか。
• 自分が仮に住むとした場合、快適な生活が可能か。
• 建物は長期にわたってどう修繕計画されているか。
• 投資経営利回りは８％以上見込めるのか。
• 購入物件の自己資金と金融機関の借入金比率をどうするのか。
• 家賃範囲の中で借入金の元利払いを計画する。何年で返済を完了するのか。
• 定年までに返済は完了するのか。
• 税務申告は白色申告で考えます。

アパート投資経営の基本を学びます。
アパートを購入すると、購入した会社の業績が現在勤めている会社以上にしっかりした会社であって欲しいと願うものです。命の２番目の大切な財産をあずけているのですから。販売会社と営業マンは本当に信用信頼できるのか、自分自身で納得できるのかの判断をします。自らの不動産投資の物差しを見極めるのです。

• 中古物件の重要事項説明書に問題がないか。
• 土地建物の価格比率がどうなっているか。土地建物価格は妥当か。
• 物件を購入するに当たって、自己資金と借入金の比率はどうなっているか。
• 銀行、金融機関の担保評価をどうみるか。金利はいくらぐらいになるか。
• 売主の修繕計画はどうなっているか。
• 入居者がいるまま引き受けるとき、敷金引渡しはどうなるのか。
• 入居者リストは用意されているのか。
• 中古アパートの修繕積立金はどうなっているのか。
• 中古アパートの運営管理はどういう仕組みになっているのか。
• 修繕・リフォームの費用申告、減価償却方法にうまく対応できるか。
• 修繕計画を見込んで収益が取れるのか。
• 中古アパートの投資経営利回りは１０％以上見込めるのか。
• 中古アパートの入居者管理、建物管理は第３者の業者に任せるのか自分がやるのか。
• 所有戸数は、アパートンの事業経営規模５棟１０室（貸家１戸建て５棟か、ワンルームマンション１０戸のどちらか）です。
• 年間家賃約６００万円以上になると思われます。
• 申告は青色申告で考えます。

など中古物件については、自己の判断・決意の必要な部分がかなり生じてきます。目先の利回り１０％に惑わされて投資すると思わぬ落とし穴に落ちる可能性があります。「安物買いの銭失い」の言葉があるように、投資物件の確認の確認をすることが必要です。中古木造アパートの場合、１５年以上たっていれば建物の評価をゼロとして土地のみの評価として購入するのも１つの方法と思います。

基本は投資の元がとれる物件かどうかです。そしてその物件はいつの時点でもとが取れて、その後利益をもたらしてくれるのかです。

• 競売アパートの入札応募するに当たって、例えば地裁の物件の閲覧を見に行くことも必要かと思います。物件閲覧リストの内容から、「物件明細書」、「現況調査報告書」、「不動産評価書」の３点セットを確認し、さらに不動産登記簿謄本など最新の資料を調査するほか、自分の目で該当物件を良く見た（土地に立ち入ったり、建物の内部を見ることは出来ません）上で、入札するかどうかを決めることになります。
  　
  
• 金融機関任意売却中古アパート物件について
  個人、企業が倒産する前に、取引金融機関と相談して不動産の売却相手を探して売却 します。競売が入札で決まるのに対して、任意売却は話し合いで条件・価格が決まります。
  
• 中古アパート１棟買いについて
  札幌などで、アパート１棟売り（投資利回り１０％〜１５％）が継続して販売されています。場合によっては、金融機関が売却価格の全額貸し出すフルローンも適用されています。