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不動産投資で成功するための成功10の方法 ＞
不動産投資成功10の方法その4
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景気の低迷で、アパート家賃の値下がりと空室の問題がおきています。アパートを建築、購入する場合、アパート業者の計画書を鵜呑みにしないことが大切です。
アパート経営で失敗しないためには、契約前に入念なチェックが重要です。
不動産業者７つの選択のポイントを提案します。 |
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- 長期入居率のチェック
入居率が長期間１００％はありえなく、満室家賃の約７０％を前提に検討することが必要です。金融機関・銀行は満室の約８０％で査定します。
- 但し書きのチェック
アパート計画書で、収入は高め、経費は低めに設定するケースの計画書があります（見かけの利回りを高く見せるため）。また「ただし、現時点の試算で、長期金額を保証するものではありません。」の但し書きもあります。しかしこのあいまいな現時点の試算が顧客への説得材料になっているので要注意です。
- アパート建築の内訳価格のチェック
解体費用業者が負担ということがありますが、この費用も建築費用に上乗せになっているケースが大半ですので、アパート建築価格の内訳をチェックします。
- 共済会の仕組み組チェック
共済会の家賃９０％保証を鵜呑みにしないこと。
家賃９０％の保証のため、毎月家賃の約４％の会費を支払います。実質は約８６％になります。
ある大手のアパート業者で「当社は３０年の家賃保証をやっています」がありますが、１１年目からこの９０％保証家賃も２年ごとに改定される場合があり、内容について吟味することが大切です。
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- アパートローンの低金利の提携金融機関をもっているかどうかです。
金融機関と、都市銀行、地方銀行、ノンバンク、生保、損保、農協、信用金庫、国民金融公庫などがあります。団体生命保険、固定金利適用などよくチェックします。特に銀行だけに偏らず、生保なども候補に入れるべきです。
- 契約前に、金融機関から、融資がどれくらい、金利はいくらで借りられるかが確定していないとアパート業者と契約してはダメです。
- 長期的なリスクを回避する場合、１０年以内は当初の低金利の取り決めで可能と考えますが、１１年目以降の金利を考えるとき、４〜５％を想定して検討すべきです。
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- 見積もり業者の地域の建築実績、管理実績を確認すること。
- 又見積もり業者の現在の物件を見て回ること。数をみれば、それなりに問題点を見つけることができるものです。
（オシャレ感覚、シテイ感覚、若者感覚など）
- 地域によっては、アパートの難しい地域もあります。その場合業者はどのような分析をしているのか、需要見込みはどうなのかを聞く必要があります。
- 特にワンルームマンションを選ぶ場合、地域のニーズが限定されるので注意が
必要です。地域プランに合っているかチェックします。
- アパート入居者の特定客がどのくらいもっているのかをチェックします。
（大学生、法人社宅契約数など）
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- アパートは長期に渡る経営であるため、社員の定着率が大切です。特に頻繁に 担当者変わるようでは、顧客オーナーの要望を充分に対応できるわけがありません。
- 営業マンを信用してもすぐ転勤かやめるようでは相談もできません。
- 社員はできれば、能率給与・歩合制ではなく、月給社員が望ましいと考えます。
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- キャンペーン中です。の甘い誘いに乗らないこと。
- 「今を逃すと、ダメ」の切羽つまった営業マンは避けること。
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- オーナーは、契約前に地元業者を初めとして、数箇所から見積もり書をとることが必要です。
- アパートは、一般的にアパート会社の建築工事費に対して、粗利が約３０％といわれています。営業セールスマンは、歩合制が多く１億円の契約に対して、約３％
３００万円が支払われます。だからオーナーは、契約前に地元業者を初めとして、数箇所から見積もり書をとることが必要です。各社のアパートの内容は、一律同じではありませんが多いに参考になります。
- 工事の途中変更の水増しが行われるケースがあります。
（例貯水槽など水廻りは多額の水増し傾向に注意が必要です）
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- 単に入居者管理だけではなく、建物の長期修繕計画の具体策をもっているかが 重要です。
（１０年、２０年、３０年の修繕計画表の作成、修繕費用計画など）
- 修繕費は、５年ごとに建築総額の１．５％を積み立てることが必要です。しかし業者によっては、請負建築価格の１％以下の修繕積み立て計画になっているケースもありますので要注意です。
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