人気物件となる決め手は、「価値ある場所」、「価値ある建物」「価値ある管理システム」だと思っています。
しかし、アパートやマンションは１０年、１５年と築年数が経過すれば必然的に価値が落ちてくるものです。歯車が狂ったときは、早め早めのの対策が必要不可欠です。。オーナーは、空室が増えてくることを念頭におきながら、長期修繕計画を立てていかなくてはなりません。
建物の老朽化が目立ってきた場合、比較的費用がかからず効果的なのが外観リフォームです。部屋を見てもらう前に外観がまずダメでは、入居者は嫌気がさして帰ってしまうからです。外観リフォームはこまめに、最低限塗装が必要です。
例えば、私が所有すしている中浦和（さいたま市南区、築１６年）のワンルームのアパート物件は、築１０年を過ぎた時点で空室が目立ってきました。そこで、すぐに階段・軒など全て塗装しなおし、外観もきれいなエメラルドグリーンに変更しました。（屋根・外装・階段塗装費用は、約１００万円です。）
地域全体で、賃料が下降傾向にある中、現在維持（管理費込み４万４０００円）のままの家賃で現在満室稼動となっています。管理は基本的に管理会社に任せていますが、オーナーが自らチェックを怠らない事も大切です。冷暖房、お風呂、キッチンの類は入居者の入れ替えの際に見直しし、敷地内に草が生えていないか、周辺部分に手入れが行き届いているか確認し、クオリティを保っています。
一方、札幌市などの遠方の物件については、管理会社にチェックを怠らないようお願いし、常に連絡を取り、年に１・２回が現地に訪れてのチェックも欠かしません。
札幌市の賃金は敷金礼金がないことも多く、気に入らないと入居者がすぐに退室してしまう可能性が高いため、その点でも常日ごろからの管理会社とのコミュニケーションは大切です。
不人気物件は１日や２日でできるわけではないはずです。
不動産会社や管理会社と綿密な話し合いの機会を持つとともに、オーナー自身も勉強会に参加するなどして情報交換の場を設ける事が大切だと思います。 |
