収益還元法とは、不動産の運用によって得られると期待される収益＝賃料を基に価格を評価する方法。
欧米で主流になっている不動産鑑定評価の手法のひとつで、日本でも1991年と2002年に不動産鑑定評価基準が改正され積極的活用が明示された。
不動産を長期に保有する場合に適している直接還元法と、一定期間（１０年間など）投資する場合に適しているＤＣＦ法がある。年間の賃料（厳密には賃料から諸経費を控除した純収益）を還元利回りで割ることで収益価格を出す。還元利回りは、物件の種類や条件によって変わる。
例えば不動産を賃貸して運用する場合なら、同じ間取りでも高い家賃収益を上げられる不動産は価値が高くなり、逆にあまり収益を上げられない不動産は価値が低くなる。
一般的住宅では5〜7％、事業用は8〜10％が目安。